Szakdolgozat. Miskolci Egyetem Állam- és Jogtudományi Kar Közigazgatási Jogi Tanszék

Átírás

1 Szakdolgozat Miskolci Egyetem Állam- és Jogtudományi Kar Közigazgatási Jogi Tanszék A kormányok lakáspolitikája az ezredfordulótól napjainkig, illetve ezzel összefüggésben Gyöngyös városának lakáspolitikai intézkedései jog adta lehetőségek és jogi korlátok Konzulens: dr. Turkovics István egyetemi adjunktus Készítette: Szén Gabriella NQ3XUG

2 Thesis University of Miskolc Faculty of law Department of Administrative Law The government housing policy of the present millennium, and in this context Gyöngyös city housing policy measures - given the right opportunities and legal constraints Consultant: dr. István Turkovics lecturer Created: Gabriella Szén NQ3XUG

3 Tartalom Lakáspolitika, mint állami felelősségvállalás... 5 Országos háttér - kormányok és lakáspolitikáik... 8 Az Orbán Kormány lakáspolitikája... 8 Szocialista kormányok (Medgyessy, majd a két Gyurcsány illetve a Bajnai kormány)... 9 A második Orbán-kormány Harmadik Orbán-kormány Lakásfenntartási támogatás Adósságkezelési szolgáltatás Első lakáshoz jutási támogatás Döntések a cél eléréséért Otthonház I Otthonház II Fészekrakó program Saját kialakítású bérlakás program Fészekrakó II. program Tetőtér- és foghíjbeépítési program Panel-program Fiatalok első lakáshoz jutásának támogatása Lakásért életjáradék program Lakásért garzonház program Észak-nyugati városrész rehabilitációja lakásügyi vonatkozás Bérlakás kérdés. Ki és hogyan kaphat bérlakást Alapvető problémák a bérlakásokkal kapcsolatosan és a fő probléma mibenléte A lakások bérleti szerződéseinek hiányosságai: A lakások rendeltetésszerű használatának ellenőrzési hiányossága: A határozott és határozatlan idejű szerződések: A kezelő és a kiutaló közti feladatmegosztás, nyilvántartás hiánya: A magán fél és a közigazgatási fél eltérő gyakorlatának problémája A bérlet megszűnésével kapcsolatos problémák: Lakás kiürítési eljárások és problémák az eljárásokkal kapcsolatosan A peres eljárás mellőzésének igénye A fő probléma, a kintlévőség Hogyan kezeli az önkormányzat a fennálló problémákat?

4 Megoldás keresése a jog eszközével A bérleti szerződések módosulása 2005, 2010 és 2014 években A 2000-től 2005-ig alkalmazott bérleti szerződés A ig alkalmazott bérleti szerződés A 2014 évi szerződésmódosítás A lakás kiutalási rendszer átláthatóvá tétele, a bizottsági döntéshozatal erősítése A Lakásrendelet szigorítása A jövőre vonatkozó megoldási javaslat Bizonyítási teher alóli mentesülés, kvázi törvényes önhatalom Összegzés, zárszó Felhasznált irodalom Felhasznált jogforrások

5 Lakáspolitika, mint állami felelősségvállalás A lakáspolitika, a lakáshoz való hozzájutás feltételei és maga a lakásállomány is jelentős változáson mentek keresztül a rendszerváltást megelőző és azt követő években. A rendszerváltást követően drasztikusan visszaesett az állami és önkormányzati lakások száma. Ezzel egyidejűleg, a munkanélküliség intézményének megjelenésével egyre több ember került nehéz, a megélhetését veszélyeztető anyagi helyzetbe, ami magával hozta azt is, hogy egyre kevesebben voltak képesek önerőből lakást vásárolni. A vásárlásra való képtelenség pedig azért is jelentett nagy problémát, mert a rendszerváltást követően a piaci szemlélet nyert teret, amelynek lényege abban rejlett, hogy az állami szerepvállalás háttérbe szorításával a piaci alapon szerzett magántulajdont preferálta. Az évi XXXIII. törvény az állami tulajdont képező lakásokat, az intézményi és a közterületi vagyont, az ingatlanok jelentős részét az önkormányzatok tulajdonába adta. Az 1993-as lakástörvény értelmében az önkormányzatok nem mérlegelhették, mely lakásokat kívánnák saját tulajdonukban tartani. A műemléki védelem alatt álló ingatlanok lakói kivételével bármely bérlő megvásárolhatta lakását. 1 Mivel sok állampolgár nem tudott önerőből lakást építeni vagy vásárolni egy paradox helyzet alakult ki, hiszen az önkormányzatoknak nem volt már elégséges számú lakása a felmerülő bérleti igény kielégítésére. A lakáskérdés megoldását bonyolította, hogy A lakáskérdésről szóló irodalomban elég széles konszenzus alakult ki abban, hogy a lakás nem közönséges piaci termék, hanem speciális szerepe van a szükségletek kielégítésében. A szükségleteken belül ki szokták emelni az úgynevezett alapvető szükségleteket, amelyek kielégítésének elsőbbséget kell kapniuk a társadalomban (például az élelem, a hajlék, az alapoktatás vagy az ivóvíz) 2 A lakáskérdés alapvető szükségletként történő értékelését, akként való kezelését az Emberi Jogok Egyetemes Nyilatkozata is megfogalmazza 25.cikkében. (1) 1 Lakner Zoltán: A megszakítottság folyamatossága 7.oldal 2 Közgazdasági Szemle, LI. évf., február ( o.) 5

6 Minden személynek joga van saját maga és családja egészségének és jólétének biztosítására alkalmas életszínvonalhoz, nevezetesen élelemhez, ruházathoz, lakáshoz, orvosi gondozáshoz, valamint a szükséges szociális szolgáltatásokhoz, joga van a munkanélküliség, betegség, rokkantság, özvegység, öregség esetére szóló, valamint mindazon más esetekre szóló biztosításhoz, amikor létfenntartási eszközeit akaratától független körülmények miatt elveszíti. 3 A lakáskérdés fontosságát bizonyítja az is, hogy maga Magyarország Alaptörvénye is külön, a XXII. cikkben rendelkezik róla. (1) Magyarország törekszik arra, hogy az emberhez méltó lakhatás feltételeit és a közszolgáltatásokhoz való hozzáférést mindenki számára biztosítsa. (2) Az emberhez méltó lakhatás feltételeinek a megteremtését az állam és a helyi önkormányzatok azzal is segítik, hogy törekszenek valamennyi hajlék nélkül élő személy számára szállást biztosítani. 4 Igaz ugyan, hogy egy korábbi Alkotmánybírósági döntés megfogalmazta, hogy a lakhatás biztosítása nem az állam kötelessége, ezért az állam nem tartozik felelősséggel, viszont feladata a lakhatás elősegítése, különös tekintettel a hajléktalan személyek ellátására. Az Alkotmány 70/E. (1) bekezdése szerinti szociális biztonsághoz való jog a szociális ellátások összessége által nyújtandó megélhetési minimum állami biztosítását tartalmazza. A megélhetési minimum garantálásából konkrétan meghatározott részjogok, így a lakhatáshoz való jog mint alkotmányos alapjogok nem vezethetők le. E tekintetben az állam kötelezettsége és ebből következően a felelőssége nem állapítható meg. 5 3 Emberi Jogok Egyetemes Nyilatkozata Magyarország Alaptörvénye XXII.cikk 5 42/2000. (XI. 8.) AB határozat - ument 6

7 Mint azt a fentebbi jogforrásokból is láthatjuk, ugyan állami felelősség a lakáshoz jutás kérdése, ezt a feladatot az állam mégsem saját maga, hanem intézkedései és intézményei útján látja el. A közigazgatás akkor lép elő a lakáskérdés központi szereplőjévé, amikor a lakásproblémák megoldása a települési önkormányzatokhoz tevődik át. Prof. Dr. Kalas Tibor jegyzetében a közigazgatási szerveket két alaptípusba sorolja A közigazgatási szervek két alaptípusa a testületi szerv és az egyedi szerv. Testületi szerv az, amelynél a szerv hatásköre több személyből álló testületet illet meg. 6 A professzor a későbbi felsorolásban említőlegesen ugyan, de rávilágít arra, hogy a lakáskérdés testületi formában eldöntendő kérdés, amikor azt mondja a testületi formát alkalmazzák több esetben, ha a közigazgatási szerv elosztó jellegű tevékenységet lát el (például lakások, telkek elosztása) 7 Maga a lakás kiutalás egyfajta közszolgáltatás véleményem szerint. Ezen véleményhez hasonló álláspontot képvisel Lőrincz Lajos, aki a következőt fogalmazza meg A közszolgáltatások bizonyos fajtái a lakosság egészét vagy nagy részét érintik, példaként említjük a településfejlesztés, a településrendezés kérdéseit, az épített és természeti környezet védelmét, a település-tisztaság biztosítását, a közbiztonság védelmét, az egészségügyi ellátásról való gondoskodást, a közművelődés támogatását, a köztemetők fenntartását. Ezzel szemben mások szűkebb körben hatnak. Csupán a példa kedvéért: a lakásgazdálkodás, mely egyébként jelentős közérdekű feladat, különösen községekben, ahol a lakosság családi házas övezetben lakik, viszonylag szűk kört érint közvetlenül. 8 Ugyan magának az államnak nem felelőssége, össz társadalmi fontossága miatt viszont prioritása a lakáshoz jutás elősegítése, melyre a rendszerváltást követő kormányok mindegyikének voltak intézkedései. 6 Prof. Dr. Kalas Tibor előadás jegyzete 9.o Prof. Dr. Kalas Tibor előadás jegyzete 11.o Lőrincz Lajos: Közigazgatási alapismeret, közigazgatási jog és szervezés 82.oldal Kozigazgatasi_alapismeret.pdf 7

8 Az állami nagy jelentőségű, országos hatáskörű intézkedések, kvázi programok mellett azonban az önkormányzatoké, mint állami intézményeké maradt helyben, a helyi lakás problémák település specifikus megoldása, vagy az arra való törekvés. Véleményem szerint ez a feladatmegosztás azt hivatott szolgálni, hogy az állam közelebb kerüljön az állampolgárokhoz, vagyis az önkormányzat saját hatáskörében rugalmasabban, a helyi adottságokhoz mérten legjobban tud alkalmazkodni a felmerülő problémákra. Az állami szerepvállalást a kormányok az országos jogszabályi háttér megteremtésével és intézkedés csomagok programok bevezetésével teljesítik. Országos háttér - kormányok és lakáspolitikáik A helyi lakáspolitika alakulásának vizsgálata előtt át kell hogy tekintsük a kormányok lakáspolitikai koncepcióit. A kormányok vizsgálatakor csak az 1998 utáni időszak áttekintése szükséges, hiszen a dolgozat is csak ezen időszak helyi eseményeivel foglalkozik. Az Orbán Kormány lakáspolitikája Az Orbán-kormány megalakulásakor már igen feszítővé vált a lakásprobléma, és a társadalmi-gazdasági nyomás hatására lépéseket kellett tenni ennek megoldására ben hirdette meg a kormány otthonteremtési programját, melynek legfőbb intézkedései: a lakáshitelek állami kamattámogatási rendszerének bevezetése új és használt lakás vásárlásakor adókedvezmény igénybe vétele kerül bevezetésre ( 2001-ben évi 35 ezer forintig, majd 2002-től évi forintig) áfa visszaigénylési lehetőség forintig (serkenti az új lakások építési kedvét, visszaszorítja a fekete gazdaságot az építőiparban, mert csak számla után lehet visszaigényelni) 8

9 Széchenyi terv keretében állami program, melyben pályázható: bérlakások, nyugdíjasházak és fecskeházak építéséhez, önkormányzatok telekkialakításához, nyílászárók cseréjéhez és napkollektorok vásárlásához, panelházak energiatakarékos felújításához, köztisztviselők kedvezményes lakásvásárlási lehetőségéhez támogatás. Ezen intézkedések mindegyike kiegészítő jellegű, tehát nem szüntetett meg egyetlen korábbi intézkedést sem, csupán kiegészítette azokat és 2002 között mintegy 35,1 milliárd forint vissza nem térítendő állami támogatást nyertek el pályázat útján az önkormányzatok, illetve egyházak. A teljes összeg felhasználásával összesen több mint bérlakással gyarapodik az önkormányzatok, illetve egyházak kezelésében lévő bérlakás állomány. 9 Szocialista kormányok (Medgyessy, majd a két Gyurcsány illetve a Bajnai kormány) Ahogyan Lakner Zoltán nyilatkozta egy internetes magazinnak, a szocialista kormányoknak kezdetben nagyralátó ambícióik voltak. Elkészült a Nemzeti Lakásprogram, az elmúlt két évtized első és egyetlen átfogó kormányzati lakásügyi terve, amely igyekezett korrigálni és kiegészíteni a Fidesz lakáspolitikai lépéseit. Kimondott cél volt például a bérlakásépítés nagyobb ösztönzése, a közösségi bérlakás szektor részarányának nagyságrenddel történő emelése, ily módon az alacsonyabb jövedelmű csoportok támogatása. Ez a túlzott és alaptalan optimizmus kora volt, úgy is fogalmazhatnánk: a célzás nélküli célzásé, hiszen a Medgyessy-kormánynak minden lehetséges jó dolog egyidejűleg a célja volt. Időbe telt, amíg kiderült, hogy nem lehet a bérlakás szektornak bátorító lökést adni és közben változtatás nélkül fenntartani a kamattámogatási rendszert. A jóléti rendszerváltás című produkciót le kellett venni a műsorról, s ami maradt az a korábbinál is nagyobb állami kiadási szint. A kamattámogatások visszavágására a 2004-re szóló költségvetésben került sor, a hitelpiacon ezt pótolták a ma már sokaknak fejfájást okozó devizahitelekkel

10 A Nemzeti Lakásprogramot kormányrendelettel helyezték hatályon kívül elején a Fészekrakó program jelentett utolsó halvány kísérletet az átfogó cselekvésre, de igazából itt már csak a maradék pénzek összegereblyézése történt a büdzsét továbbra is terhelő kamattámogatások árnyékában. Ezt követően végképp nincs másról szó, mint a maradék pénzekkel való gazdálkodásról, a felaprózott források hozzávetőlegesen értelmes felhasználásáról, annak tudatában, hogy átfogó lakáspolitikára esély sincs. 10 A szocialista kormányok által bevezetett, változtatott intézkedések: lakásépítési kedvezmény (szocpol) megemelése, illetve megelőlegezése jogosultsági életkor megemelése 35-ről 40 évre lakás-takarékpénztárak támogatási feltételeinek érzékelhető javítása (támogatás évi 36 ezerről 72 ezer forintra nőtt) panel plusz hitel meghirdetése (kiterjesztve önkormányzatokra, lakásszövetkezetekre és társasházak tulajdonosainak közösségére) végül a lakásépítési kedvezmény teljes megszüntetése ( az akkori tervek szerint ideiglenes jelleggel) A második Orbán-kormány A második Orbán kormány meghirdette az Új Széchenyi tervet, melyben kiemelt helyet kap az Új otthonteremtési program, folytatva az előző Fidesz kormány alatt megszületett első Otthonteremtési programot. Az Otthonteremtési Program alapértékei és kiemelt céljai: az öngondoskodás ösztönzése, a gyermekvállalás, a tisztességes munka és a közterhekhez való hozzájárulás elismerése, a legális építések ösztönzése, az épített környezet minőségének javítása, az elvárható társadalmi szolidaritás, az energiahatékonysági és környezetvédelmi szempontok érvényre juttatása, az állami szerepvállalás kereteinek meghatározása, a gazdasági növekedéshez való hozzájárulás a lakás mobilitás növelésével, a foglalkoztatás bővítésével, a hazai iparfejlesztés, iparmegtartás támogatásával

11 Szintén alapvető jelentőséggel bír az állami finanszírozás fenntarthatósága, a támogatási rendszer átláthatósága, fokozatosság és tervezhetőség az ipar és a kivitelezői, vállalkozási szektor számára, valamint a szociális, jövedelmi szempontok összekapcsolása. 11 Az Otthonteremtési Program prioritásai és alprogramjai: Az öngondoskodás ösztönzése, lakás-takarékpénztári megtakarítások növelése Lakókörnyezet minőségének javítása, lakásállomány korszerűsítése Lakásépítés és lakásfelújítás támogatása Városrész-rehabilitáció Telep-rehabilitáció Kéményfelújítás támogatása Bérlakás Önkormányzati bérlakás Vállalkozói bérlakás mintaprojekt 12 Harmadik Orbán-kormány A harmadik Orbán-kormány hivatalba iktatását követően nem sokkal a 331/2014. (XII. 18.) Korm. rendelettel tulajdonképpen bevezette a Családok Otthonteremtési Kedvezményét, továbbiakban CSOK-ot. Ez a típusú támogatás tulajdonképpen a korábbi SZOCPOL modern megfelelője. A 2014-ben kihirdetett támogatás 2015-ben jelentős változáson ment keresztül, hiszen bevezetésre került a nagycsaládosok új lakás építésének, vagy vásárlásának kiemelt támogatása. A törvény oly annyira széles réteget érint, hogy szabályozása napjainkban is folyik, ám mivel törvényi vagy rendeleti szabályozás még nem áll rendelkezésre, ezért a dolgozatban ezen szabályozás taglalására sem kerül sor. A harmadik Orbán-kormány lakáspolitikai intézkedései közt kell említeni az új házak építéséhez kapcsolódó általános forgalmi adó 27%-ról 5%-ra történő csökkentését, melynek lényege az új házépítések ösztönzése. 11 Új Széchenyi terv 164.oldal 12 Új Széchenyi Terv 172.oldal 11

12 Önkormányzati intézkedések a lakáshoz jutás elősegítésére, a lakhatási nehézségek mérséklésére Az önkormányzat több olyan támogatási formát is preferál és fenntart, amely lehetővé teszi, hogy a szociálisan hátrányos helyzetű családok is fenn tudják tartani bérleményeiket, esetlegesen nagyobba költözzenek, illetve kintlévőség keletkezés esetén se kerüljenek szorult élethelyzetbe. Ilyen támogatások a lakásfenntartási és lakbértámogatás, illetve probléma esetén az adósságkezelési szolgáltatás. Ezeket a támogatási formákat az önkormányzat 11/2011. (III.25.) számú rendelete - a pénzbeli és természetbeni szociális ellátásokról szabályozta február 27-ig, mely dátummal életbe lépett Gyöngyös Város Önkormányzata Képviselő-testületének 9/2015.(II.27.) önkormányzati rendelete a pénzbeli és természetbeni szociális ellátásokról. Ezen rendelet megalkotása az önkormányzat számára kötelező, viszont a támogatási formák esetében az önkormányzat az országosnál kedvezőbb, úgyszólván bőkezűbb támogatást is adhat, hiszen a támogatásoknak mindössze a minimumát határozzák meg országos jogszabályok. Mik is ezek a támogatások? Milyen feltételekkel igényelhetik a lakók? Lakásfenntartási támogatás Települési támogatás keretében lakásfenntartási támogatás nyújtható a szociálisan rászoruló háztartások részére a háztartás tagjai által lakott lakás, vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség fenntartásával kapcsolatos rendszeres kiadásaik viseléséhez. 13 A villanyáram-, a víz- és a gázfogyasztás, a távhő-szolgáltatás, a közös költség, önkormányzati bérlakás esetén a lakbér megfizetéséhez lakásfenntartási támogatás nyújtható annak a személynek, akinek a háztartásában az egy fogyasztási egységre jutó havi jövedelem nem haladja meg az öregségi nyugdíj mindenkori legkisebb összegének 250%-át, és a háztartás tagjai egyikének sincs vagyona. Az egy fogyasztási egységre jutó havi jövedelem megegyezik a háztartás összjövedelmének és a fogyasztási egységek összegének hányadosával Gyöngyös Város Önkormányzata Képviselő-testületének 9/2015.(II.27.) önkormányzati rendelete 9 (1) bek. 14 Gyöngyös Város Önkormányzata Képviselő-testületének 9/2015.(II.27.) önkormányzati rendelete 9 (2) bek. 12

13 Gyöngyös városa által biztosított önkormányzati lakás és lakbértámogatások vissza nem térítendő támogatások év lakás- lakbér- egyéb összesen támogatott családok fenntartás száma (db) támogatás (eft) (eft) e(ft) (eft) 2000 n.a. n.a. n.a. n.a. n.a n.a. n.a. n.a. n.a. n.a n.a. n.a. n.a. n.a. n.a n.a. n.a. n.a. n.a. n.a n.a. n.a. n.a. n.a. n.a n.a. n.a. n.a. n.a. n.a n.a. n.a. n.a. n.a. n.a n.a n.a n.a n.a. n.a. n.a n.a. n.a. n.a n.a. n.a. n.a n.a. n.a. n.a n.a. n.a. n.a n.a. n.a. n.a Forrás: Gyöngyös Város KSH statisztikája 15 Ahogyan az a táblázatból is kitűnik, ez a fajta támogatás az évek múlásával egyre nagyobb összeget jelent az önkormányzat számára, ami azt mutatja, hogy egyre több a rászoruló család is. 15 Gyöngyös Város Önkormányzata, adatszolgáltató: Lakatosné Szöllősi Andrea Lakásügyi főelőadó 2016.február 13

14 Míg a 2009-es évben 909 család adott be kérelmet és kapott támogatást, addig ez a szám 2011-ben már 1331 volt, vagyis majd ötven százalékos növekedés figyelhető meg. a 2011-es és 2012-es kiugróan magas adatok után a helyzet konszolidálódni látszik és egészen 2015 végéig nagyjából ezer fős igénybevevői körrel lehet számolni. Adósságkezelési szolgáltatás Az egyes lakásokban keletkezett és felhalmozott adósságállomány megnövekedése és annak tartóssá válása a lakhatás biztonságát veszélyezteti, hiszen az adósság csapdájába kerülő személyek önállóan nem képesek adósságaik rendezésére és így lakhatásuk tartós biztosítására sem. Ennek a helyzetnek a megoldására törekedve a szociális igazgatásról és a szociális ellátásokról szóló évi III. törvény tól új szociális ellátást vezetett be. Ez az ellátás az adósságkezelési szolgáltatás. Az adósságkezelési szolgáltatás a szociálisan rászorult személyek részére nyújtott lakhatást segítő természetbeni ellátás, amely egyrészt a lakásfenntartással összefüggő eladósodás megelőzésére, másrészt hátralék felhalmozódás esetén az adósság konszolidációjára irányuló pénzbeli támogatásokat és személyes tanácsadói tevékenységet foglalja magában. A törvényben szabályozott ellátás háromelemű támogatási rendszer. A szolgáltatás elsősorban az adós háztartás erőforrásainak feltárására, háztartás-gazdálkodásuk racionalizálására, motivációjuk erősítésére és érdekérvényesítő képességük javítására irányuló adósságkezelési tanácsadást biztosít. A szolgáltatás szociális transzferekkel egészül ki: a lakhatással összefüggő, az adósságteher megszüntetését lehetővé tévő adósságcsökkentési támogatással, valamint a lakhatás biztonságát erősítő, a fizetési kondíciókat javító, az újra eladósodást megakadályozó alanyi lakásfenntartási támogatással. 17 A szabályozás legfontosabb eleme a rendszeresség, hiszen a programban részt vevő személyek számára kötelezővé teszi adósságuk rendezéséhez az adósságkezelési programban való részvételt, így rendszeres kapcsolattartást az adósságkezelési tanácsadóval évi III. törvény 55, melyet hatályon kívül helyezett a 2014.évi XCIX törvény 91 (3) 2015.III.1-i hatállyal 17 Adósságkezelési tanácsadó képzés oktatási programja 3.oldal 14

15 Ebben a programban nem csupán a már fennálló tartozások kezelése a cél, hanem a program során megszokott rendszeresség és jó tanácsok, gyakorlatok jövőbeni felhasználásának elősegítése is. Adósságkezelési szolgáltatásban részt vevő Gyöngyösiek: Támogatott Felhasználás éves háztartások összege (E Ft) száma n.a n.a n.a Forrás: Gyöngyös Város KSH statisztikája 18 Az adósságkezelési adatoknál is hasonló tendencia látszik, mint a lakásfenntartási támogatás esetében, vagyis szinte folyamatosan nő az igénylők száma. Ez azért is nagyon fontos, mert azzal, hogy a lakásfenntartási támogatás igénybe vétele nő, még nem keletkezik adósságállomány, azonban ezen támogatási forma előzménye kellett hogy legyen egy nagyobb összegű a város felé fennálló tartozás. 18 Gyöngyös Város Önkormányzata, adatszolgáltató: Dr Hetzmann Szabina igazgató helyettes, Gyöngyös Város Közigazgatási és Intézményirányítási Igazgatósága 2016.február 15

16 Ebben pedig nem csak a családok nehéz helyzetbe kerülése a veszély, hanem az önkormányzatnak is, hiszen nehezen tudja fenntartani kintlévőségei miatt a bérlakás rendszert. Ez a kintlévőség állomány 2011 év elején már majdnem elérte a 80 millió forintot. A 2015 évnél jelentős csökkenés figyelhető meg, amely nem annak köszönhető, hogy az igénybe vevőknek kevesebb közüzemi szolgáltató felé fennálló tartozásuk lenne, hanem annak, hogy egy törvényi változást követően 2015 március 1-jével az adósságkezelési szolgáltatás kikerült a szociális törvényből. Ettől az időponttól kezdődően az adósságkezelési ellátás régi formájában már nem volt megállapítható a kérelmezőknek. Az önkormányzatoknak tulajdonképpen saját hatáskörükben kellett rendelkezni arról, hogy milyen típusú hátralék kezelést támogatnak, vagyis a régi típusút beépítik saját rendeletükbe, vagy egy lecsökkentett tartalmú, szigorúbb szabályokhoz, csökkentett összegű adósságkezeléshez kapcsolódó lehetőséget választanak. Az önkormányzatok nagy része ezt a lehetőséget választotta, hiszen sok települési önkormányzat anyagi lehetőségei nem engedik meg a régebbi rendszer fenntartását, viszont csökkentett tartalommal más támogatásba beépítésre került. Így van ez Gyöngyös város esetében is, ahol a települési segély intézményébe épült be az adósságkezelési, hátralékrendezési cél. Éppen ezért látható a táblázatban, hogy 2015 évben mindösszesen 7 fő vehetett részt az ellátásban, ők azok, akik számára még a 2015 március 1-jei törvényváltozás előtt állapították meg a szolgáltatásban való részvételt. Első lakáshoz jutási támogatás Az első lakáshoz jutási támogatás lényege, hogy azon fiatalok, akik szociálisan rászorultak, segítséget kapjanak első közös vagy önálló otthonuk megvásárlásához, felépítéséhez. ( Megjegyzem ezt a célt az új otthonteremtési program is megfogalmazza, városunkban azonban ez a rendszer ezidáig is jól működött.) Az önkormányzat két féle támogatási formában ad segítséget a fiataloknak, vissza nem fizetendő és kamatmentesen visszafizetendő támogatás formájában, mely két támogatási forma megítélési arányát a szociális és lakásügyi bizottság esetenként külön-külön, a körülmények figyelembe vételével határozza meg. 16

17 Támogatások Lakásvásárlás Építkezés Összes összértéke támogatott ( M Ft) , , , , , , , , , , ,35 Forrás: Gyöngyös Város KSH statisztikája 19 Ezen támogatási forma megítélése is jól mutatja, hogy csökkent a fiatalok külön élési lehetősége, hiszen nem csak az igénylők száma csökkent, hanem a megítélt támogatás is. Hozzá kell tegyem, megfigyelhető, hogy az elmúlt tíz évben tizedére csökkent azon fiatalok száma akik építkezésbe kezdtek. Ez azzal magyarázható, hogy sok fiatal számára nehézséget jelent egy lakás megszerzése is, nagyobb volumenű beruházásra pedig esélyük sincs. 19 Gyöngyös Város Önkormányzata, adatszolgáltató: Lakatosné Szöllősi Andrea Lakásügyi főelőadó 2016.február 17

18 A támogatási összegek csökkenése mögött pedig nem csak az igénylők számának csökkenése áll (természetesen ez is ok), hanem az önkormányzat folyamatosan romló likviditási helyzete is, így még nehezebb helyzetbe kerülnek azok, akik lakást szeretnének építeni/vásárolni, hiszen számolniuk kell azzal, hogy ezen támogatási forma is csökkenő összegű támogatás kifizetésére képes. Döntések a cél eléréséért Az önkormányzat több programot is végrehajtott, amelyek mind a lakáshelyzet javítását tűzték ki célul. Ezen programok időben összeérnek, döntéseik egymásra épülnek és folyamatos fejlesztéssel igyekeznek javítani a város lakáspolitikai helyzetén. Otthonház I. Az Otthonház I. mint a neve is mutatja az első olyan önkormányzat által felújított, kialakított lakóépület, mellyel a cél a lakásállomány növelése, így a szociális problémák kezelése volt. Az épület egykoron a Mátrai Erőmű lakóépületeként működött, ahol általában munkáslakások voltak, ám kihasználatlanság miatt az erőmű értékesítette az ingatlant, a város pedig a megvásárlás után pályázat segítségével felújította az épületet. A kialakításra került 41 bérlakást 1997-ben adták át, ami nagyban javította a lakásszámot és sok embernek nyújtott gyors segítséget. Az eredeti elképzelés szerint ezek a lakások (egy szobás lakások vagy szobabérletek) azt a célt szolgálták volna, hogy krízishelyzetben vagy életkezdésnél beköltöznek a bérlők, majd miután eltelt pár év és képessé válnak az önálló lakásvásárlásra, kiköltöznek, így újabb és újabb családok, párok költözhetnek a helyükre. Ezzel azonban problémák vannak, hiszen egyre több idős személy is kérelmezővé vált, ők már valószínűleg nem költöznek ki, a fiatalok pedig a válság miatt hitelképtelenek és így ők is maradnak. Így viszont nem forognak a lakók, hanem állandóvá vált a helyzet. Ezzel pedig az a probléma, hogy nem érte el eredeti célját a program, hiszen nem tud forgó-rendszerben lakást biztosítani az igénylőknek. 18

19 Otthonház II. Az Otthonház II. esetében az önkormányzat látva azt az igényt, hogy családok is sokan igényelnének önkormányzati segítséget, belevágott egy nagyobb lakásokat magában foglaló épület felújításába. A korábban munkásszállóként működő ingatlan megvásárlása után nagyobb alapterületű lakások kerültek kialakításra, köztük két mozgássérültek számára kialakított lakással. Ebben az épületben is működik lift, így tulajdonképpen a nehezebben mozgó idősek számára is alkalmas a tömb a lakhatásra ban átadták az Otthonház II -t, mellyel 54 darab bérlakás került kialakításra. Fészekrakó program Miután az önkormányzat saját erőből az anyagi háttér szűkössége miatt több bérlakás tömböt létrehozni nem tudott, más konstrukcióhoz fordult. Szintén 2006-ban adták át a 47 lakásos Fészekrakó házat, ahol az önkormányzat, a vállalkozói szféra és a projektet finanszírozó bank sikeres együttműködése volt nyomon követhető. Az önkormányzat a saját tulajdonú telkét adta ingyenesen tulajdonba a vállalkozónak az építkezés idejére, ami később térítésmentesen társasházi közös tulajdonná vált, így a beköltözőknek a telekért nem kellett fizetniük, így olcsóbbá váltak a lakások. Az önkormányzat pályázat útján választotta ki a vállalkozót, az alapján hogy ki adta a legalacsonyabb négyzetméterenkénti kialakítási árajánlatot a mellett, hogy első osztályú munkát végez. Így az akkori piaci áron forintos négyzetméter ár helyett forintos négyzetméter áron voltak megvásárolhatóak ezek a lakások. Természetesen részletre, kiemelt önkormányzati lakásvásárlási kedvezmény mellett. A vevőkijelölést az önkormányzat végezte, elsődlegesen az önkormányzati bérlakásban lakó, a bérlakásra váró 40 év alatti fiatal párok köréből. 19

20 A megvalósított program : A program előnyei: a kész Fészekrakó ház Önkormányzat Tulajdonos Kivitelező bérlakásra várók közül jelölik ki a bérlőket, így csökken a lakásra várók száma elősegíti a ház a fiatalok városban maradását munkát biztosít a helyi munkavállalóknak "csak" 10-30% önerő szükséges piaci ár alatti vásárlási lehetőség akár 35 éves futamidejű kedvező kamatozású hitellehetőség helyi lakástámogatás igénybevétele ( Ft/lakás) gyermekek után járó lakásvásárlási kedvezmény igénybevétele saját tulajdon beköltözhető állapot igényeknek megfelelő kialakítás program végrehajtása reklám értékkel bír, jó referencia fix munka az alkalmazottak számára garantált az összes lakás egyidejű értékesítése 20

21 Ahogyan az a táblázatban is jól látszik, minden résztvevő fél számára előnyös a program végrehajtása, mégis leginkább a fiatal beköltözők élvezhetik a program előnyeit. Saját kialakítású bérlakás program A saját kialakítású bérlakás program lényege, hogy ezeket a lakásokat az önkormányzat szerkezetkészen átadja olyan helyi fiataloknak, akik itt dolgoznak vagy élnek, és ők kész állapotra felújítják ezeket. Benne laknak, lelakhatják a felújítási költségeket, majd 5 év után kedvezményes áron megvásárolhatják ezeket az ingatlanokat. Ezt a programot 2007-ben indította az önkormányzat 25 lakás kijelölésével, ám a válságnak köszönhetően egy ideig szünetelt a program, napjainkban pedig alapvető átalakítás alatt áll, mert az önkormányzat költségvetése nem tudta finanszírozni még az alapvető szerkezetkész felújításokat sem. Ennek fő oka nem csak az anyagi források szűkössége, hanem az is, hogy a felújításokat az eddig rendelkezésre álló szakképzett közfoglalkoztatottakkal kívánták megvalósítani, ám a közfoglalkoztatás átalakítása után sajnos nem nyílik lehetőség megfelelő időtartamra megfelelő számú ember foglalkoztatására, így a felújításhoz szükséges munkavállalókkal növekedett kiadásokat finanszírozni nem képes az önkormányzat. Fészekrakó II. program Az előző fészekrakó program sikerét látva az önkormányzat ismételten elindította a programot, amellyel újabb 54 lakás kialakítása volt a cél ben kijelölték és átadták a nyertes vállalkozó számára az önkormányzati telkeket, ám a válság a vállalkozóra is hatással volt, csődöt jelentett és így nem volt kivitelezhető a program. A mai napig is pereskedés zajlik az önkormányzat és a vállalkozó között az átadott telek és a meg nem valósított program okán. A célt azonban nem sikerült elérni, így más lehetőséget kellett keresni. 21

22 Tetőtér- és foghíjbeépítési program Cél a tetőtér- és foghíjbeépítések ösztönzése, azaz a lakóterületek extenzív növelése nélkül a lakóingatlanok intenzívebb beépítésével a lakásszám növelése és a városkép javítása. A program indokolt, hiszen a lapostetős épületek jelentős része korszerűtlen, felújításra szorul. A felújítás és korszerűsítés finanszírozását segíti a lapostetők beépítési célra történő értékesítése a társasházak részéről. Ugyanakkor vélhetően olcsóbb lakásépítési lehetőséget jelent. A jól megtervezett és elkészített magastetők a városképre kedvező hatással lehetnek. A program 2007-ben kezdődött, 2008-ban elkészültek a tanulmánytervek és 2009-ben 7 új lakás készült el ennek a programnak a segítségével ben nem volt jelentkező a programra, ám tovább folytatódik igény esetén. Panel-program A panel-program célja az ipari technológiával épült lakóépületek energiatakarékos felújításának támogatása, hiszen Gyöngyös Város lakosságának 2/3-a él többlakásos társas, vagy szövetkezeti lakásban. Ezek nagy része a 60-as, 70-es és 80-as években épült, és a jelenlegi szabványoknak nem megfelelő. Az egyre fogyó és dráguló energia miatt jelentős állami támogatás elnyerésére volt lehetőség korábban korszerűsítés esetén. A város sajnos nem tudta támogatni ezt a programot, az állam pályázat útján viszont igen, így az önkormányzat 2005-ben alkotott rendeletet, majd 2006-ban egy társasház sikeresen pályázott, így egy egész lakótömb újult meg től azonban nem jelent meg új pályázat, így az önkormányzati rendelet továbbra is lehetőséget ad a pályázatok önerejének támogatására, viszont pályázat híján nem kiviteleztek azóta újabb felújításokat. A panel program méltatlanul rövid bemutatásának oka is ez, vagyis hogy a 2006-ban történt egy lakó tömb felújítását követően napjainkig nem került sor más lakótömb felújításra. Fiatalok első lakáshoz jutásának támogatása A program célja a szociálisan rászoruló fiatal családok részére az első közös, egyedülállók részére az első lakástulajdon megszerzésének pénzügyi támogatása. 22

23 Az Önkormányzat a többször módosított 5/1996. (II.22.) KT. számú rendeletben meghatározott feltételek alapján segíti a rászoruló gyöngyösi fiatalok helyben történő letelepedését, ingatlan tulajdonjogának megvásárlását, lakásépítését. Cél továbbá, hogy a fiatalokat városunkban megtartsa, letelepedésüket elősegítse, megakadályozva elköltözésüket. A támogatás közkedvelt, évente család, személy jut saját tulajdonú ingatlanhoz önkormányzati támogatással. A támogatás nyújtása hozzájárul a bérlakásra várók számának csökkentéséhez. A jogosultak körének bővítése, az ellátás összegének felemelése növeli az ellátást igénylők számát, az ingatlanvásárlás lehetőségét. A projektet indokolja, hogy önkormányzati támogatás nélkül nem, vagy még jelentősebb eladósodás mellett tudnának önálló tulajdonhoz jutni az igényjogosultak. A célcsoport a 40 éven aluli, gyöngyösi lakóhellyel rendelkező, Gyöngyös közigazgatási területén letelepedni kívánó fiatal családok, személyek, akik tulajdonszerzéssel biztosítják lakhatásukat, és a támogatásra szociális alapon rászorultak évben e Ft támogatást ítéltek meg 29 fiatal család részére évben e Ft támogatást ítéltek meg 39 fiatal család részére évben e Ft támogatást ítéltek meg 27 fiatal család részére napjáig 9.100e Ft támogatást ítéltek meg 18 fiatal család részére Lakásért életjáradék program A program lényege az önkormányzati bérlakás-állomány növelése, a lakás-mobilitás elősegítése, az időskorú lakosság szociális védettségének biztosítása. A program keretében a nyugdíjas eladja az Önkormányzatnak a tulajdonát képező ingatlant, cserébe az Önkormányzat a szerződés megkötésekor egyösszegű kifizetést és/vagy élete végéig havonta folyósított életjáradékot fizet. A programot indokolja, hogy az Önkormányzat az igénylők számához képest kevés bérlakással rendelkezik. A program 2007-ben indult, azonban csak két kérelmező volt és egyik esetben sem került sor szerződéskötésre különböző problémák miatt. Így sajnos nem érte el a program az eredeti célt, de továbbra is él, lehetőséget adva ezzel az időseknek a biztos nyugdíjas évek eltöltésére. 23

24 Lakásért garzonház program Célja, hogy a nyugdíjasok részére lakásért cserébe garzonház építését szervezi az önkormányzat. Az idősek számára olyan méretű, színvonalú és helyzetű lakások kialakítása, melynek fenntartása egyszerű és olcsó, ugyanakkor lehetőséget nyújt a hasonló élethelyzetben lévőknek a találkozásra, csoportos programok bonyolítására is. Indokolttá teszi a programot, hogy az életpálya egy szakaszában a nagy és/vagy nem összkomfortos lakás nehezen viselhető terheket jelent az ember, a család számára ban 10 idős ember, 2009-ben egy család és további egy idős ember vett részt ebben a programban ben nem volt jelentkező, jelenleg pedig több kérelem is van az önkormányzatnál melyek elbírálásra várnak. Az életkörülmények egyre nehezebbé válásával várhatóan egyre nagyobb teret kap majd ez a program. Észak-nyugati városrész rehabilitációja lakásügyi vonatkozás Az Észak-nyugati elnevezésű városrész Gyöngyös város olyan utcákkal konkrétan jól körülhatárolható területe, ahol a lakosság nagy része magát roma származásúnak vallja, az infrastruktúra kiépítetlen, az ingatlanok pedig javarészt kis alapterületűek, állapotukat tekintve pedig nagyon rossz műszaki állapotúak. Ezen városrész fejlesztéséhez és ezen területen történő bérlakás kialakításhoz nyújthat segítséget az egyik jelenleg is folyamatban lévő pályázat. Az Európai Unió közötti időszakra vonatkozóan ugyanis 11 pontban foglalta össze célkitűzéseit. Az összes tagállamnak a 11 célhoz kell igazítania saját fejlesztési terveit, így mind a 28 ország egy irányba fejlődik majd tovább. A célok megvalósításához az alábbi operatív programok keretében lesz lehetőség pályázatok benyújtására hazánkban. 24

25 KEHOP: Környezet és Energetikai Hatékonysági Operatív Program GINOP: Gazdaságfejlesztési és Innovációs Operatív Program IKOP: Integrált Közlekedési Operatív Program EFOP: Emberi Erőforrás Fejlesztési Operatív Program KÖFOP: Közigazgatási és Közszolgáltatási Fejlesztési Operatív program TOP: Terület- és Településfejlesztési Operatív Program (TOP) VEKOP: Versenyképes Közép-Magyarország Operatív Program MAHOP: Magyar Halászati Operatív Program Gyöngyös városát közvetlenül érintő operatív program a TOP, melynek fő küldetése, hogy kereteket biztosítson a területileg decentralizált fejlesztések tervezéséhez és megvalósításához. Ennek keretében az önkormányzat szeretné a lepusztult, rossz állapotú ingatlanok egy részét megvásárolni vagy kisajátítani és elbontani, helyükre pedig modern, a XXI. század követelményeinek megfelelő bérlakásokat építeni. Bérlakás kérdés. Ki és hogyan kaphat bérlakást Gyöngyös Város Önkormányzatának Képviselő-testülete az Alaptörvény 32. cikk (1) a) pontjában kapott felhatalmazás alapján, a lakások és helyiségek bérletére, valamint elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló évi LXXVIII. törvény 3. (1)-(2) bekezdésében, 4. (3)-(4) bekezdésében, 5. (3) bekezdésében, 12. (5) bekezdésében, 19. -ában, 20. (3) bekezdésében, 21. (6) bekezdésében, 23. (3) bekezdésében, 27. (2) bekezdésében, 31. (2) bekezdésében, 33. (3) bekezdésében, 34. (1) és (6) bekezdésében, 35. (2) bekezdésében, 36. (2) bekezdésében, és 84. (1)-(2) bekezdésében meghatározott feladatkörében eljárva, az alábbi rendeletet alkotja: 20 Ezen bekezdéssel kezdődik Gyöngyös Város Önkormányzata Képviselő-testületének 1/2013.(II.4.) önkormányzati rendelete. Maga a bekezdés is mutatja, hogy mind az Alaptörvény, mind pedig a lakások bérletéről szóló törvény foglalkozik a lakhatás biztosításának kérdésével. 20 Gyöngyös Város Önkormányzata Képviselő-testületének 1/2013.(II.4.) önkormányzati rendelete az Önkormányzat tulajdonában lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérletének szabályairól, a lakbérek mértékének megállapításáról Bevezetés 1.oldal 25

26 Az önkormányzatok rendeletalkotási jogáról és kötelezettségéről az Alaptörvény így rendelkezik: (1) A helyi önkormányzat a helyi közügyek intézése körében törvény keretei között a) rendeletet alkot; b) határozatot hoz; c) önállóan igazgat; d) meghatározza szervezeti és működési rendjét; e) gyakorolja az önkormányzati tulajdon tekintetében a tulajdonost megillető jogokat; f) meghatározza költségvetését, annak alapján önállóan gazdálkodik; g) e célra felhasználható vagyonával és bevételeivel kötelező feladatai ellátásának veszélyeztetése nélkül vállalkozást folytathat; h) dönt a helyi adók fajtájáról és mértékéről; i) önkormányzati jelképeket alkothat, helyi kitüntetéseket és elismerő címeket alapíthat; j) a feladat- és hatáskörrel rendelkező szervtől tájékoztatást kérhet, döntést kezdeményezhet, véleményt nyilváníthat; k) szabadon társulhat más helyi önkormányzattal, érdek-képviseleti szövetséget hozhat létre, feladat- és hatáskörében együttműködhet más országok helyi önkormányzatával, és tagja lehet nemzetközi önkormányzati szervezetnek; l) törvényben meghatározott további feladat- és hatásköröket gyakorol. (2) Feladatkörében eljárva a helyi önkormányzat törvény által nem szabályozott helyi társadalmi viszonyok rendezésére, illetve törvényben kapott felhatalmazás alapján önkormányzati rendeletet alkot. 26

27 (3) Az önkormányzati rendelet más jogszabállyal nem lehet ellentétes. 21 Ezen rendelkezés alapján az önkormányzat a lakásokkal kapcsolatosan is megalkotta saját rendeletét, azzal a céllal, hogy hogy megállapítsa az Önkormányzat tulajdonában álló lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek (a továbbiakban: helyiségek) bérbeadásáról szóló törvényben (a továbbiakban: Lakástörvény) nem szabályozott bérbeadásának részletes feltételeit és eljárási rendjét, biztosítva ezzel a lakásokkal és a helyiségekkel való eredményes gazdálkodást. 22 A rendelet értelmében (2) Lakás bérbe adható a) általános szabályok alapján, pályázati úton, ideértve az önkormányzati tulajdonban lévő lakásokra vonatkozó lakáscsere iránti kérelmet is b) a polgármester önkormányzati érdekből történő rendelkezése alapján c) lakásbérleti jogviszony folytatásának polgármesteri hatáskörben történő elismerése esetén d) a 23. -ban szabályozott lakáscsere esetén, bizottsági hatáskörben e) bérlőkijelölés alapján bizottsági hatáskörben f) a Lakástörvényben meghatározott egyéb esetekben. 23 Mivel a rendeletben főszabályként a pályázati forma szerepel és a gyakorlatban is csak igen kevés számú az ettől eltérően létrejött bérlet, így dolgozatomban csak ezt a formát kívánom taglalni. Gyakorlatban a pályázók (a rendelettel összhangban) egy pályázati adatlap segítségével pályázhatnak önkormányzati bérlakásokra, amennyiben személyük megfelel a rendeletben részletesen kifejtett feltételeknek. A rendelet taxatíve felsorolja azokat a kritériumokat, amelyekkel a bérlő jelölteknek maradéktalanul rendelkezniük kell, ellenkező esetben nem jogosultak pályázat beadására. 21 Alaptörvény 32. cikk (1) a) 22 Gyöngyös Város Önkormányzata Képviselő-testületének 1/2013.(II.4.) önkormányzati rendelete 1 23 Gyöngyös Város Önkormányzata Képviselő-testületének 1/2013.(II.4.) önkormányzati rendelete 7 (2) bek. 27

28 (1) Lakás bérletére az a nagykorú személy jogosult, aki a) magyar állampolgár b) az Európai Gazdasági Térségről szóló szerződésben részes állam állampolgára, és saját jogán a Magyarországon való állandó tartózkodás jogával rendelkezik, amelyet érvényes állandó tartózkodási kártyával igazol c) érvényes személyazonosító igazolvánnyal rendelkező letelepedett (2) Házastársak és élettársak esetében elegendő az (1) bekezdésben meghatározott feltétellel a felek egyikének rendelkeznie. 24 A rendelet külön érdekessége, hogy míg a bérlő megfelelőségére csak általános szabályokat fogalmaz meg, addig a negatív hatályú rendelkező résznél taxatíve hosszasan sorolja, hogy kik nem jogosultak bérlakásra. A felsorolás azért hosszú és részletes mert ennél a pontnál tett először kísérletet a rendelet alkotó arra, hogy a gyakorlati tapasztalatok alapján kiszűrje azon szerződésellenes magatartásokat amelyekkel a döntéshozók és a lakáskezelő az elmúlt években találkoztak. (1) Ha e rendelet másként nem rendelkezik, nem lehet lakás bérlője az a személy, akire a pályázata benyújtásának, illetve kérelme előterjesztése időpontjában az alábbi kizáró tényezők valamelyike fennáll: a) pályázatában, kérelmében lakáskörülményeire, szociális, vagyoni és jövedelmi viszonyaira vonatkozóan olyan valótlan adatokat közöl, amely számára jogosulatlanul kedvezőbb elbírálást tenne lehetővé, 5 éven belül, b) korábbi, önkormányzati lakásra fennálló bérleti jogviszonya 5 éven belül azért került felmondásra a bérbeadó részéről, mert a bérlakásra való jogosultsága szempontjából lényeges, valótlan adatokat szolgáltatott, 24 Gyöngyös Város Önkormányzata Képviselő-testületének 1/2013.(II.4.) önkormányzati rendelete 5 28

29 c) öt éven belül önkényes lakásfoglalással került önkormányzati bérlakásba, vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségbe, abban az esetben is, ha használati díj fizetési kötelezettségének eleget tett, d) akinek önkormányzati lakásra, vagy szobabérletre vonatkozó bérleti szerződése a bér-beadó díj-hátralék miatti felmondása folytán megszűnt, a hátralék teljes összegének megfizetéséig, e) akinek önkormányzati lakásra vonatkozó bérleti szerződését a bérbeadó a bérlőkre vonatkozó előírások súlyos megsértése miatt, így különösen a lakás rongálása, karbantartási, felújítási kötelezettségek elmulasztása, a lakás rendeltetésellenes használata miatt öt éven belül - felmondta, akkor is, ha a bérbeadót ért kárt megtérítette; amennyiben a kárt nem térítette meg, öt éven túl is érvényesül a kizárás, f) lakásbérleti jogáról pénzbeli térítés ellenében kérelmének, illetve pályázatának benyújtását megelőző 15 éven belül - lemondott, kivéve, ha kérelmét a 24. alapján terjesztette elő, vagy vállalja, hogy a kapott pénzbeli térítést egy összegben, kamatokkal növelt mértékben az önkormányzat részére visszafizeti g) aki lakásbérleti jogát illetőleg bérlakását kérelmének, illetve pályázatának benyújtását megelőző 10 éven belül - lakástulajdonra cserélte, h) aki az általa korábban bérelt önkormányzati tulajdonú bérlakását, annak megvásárlását követően kérelmének, illetve pályázatának benyújtását megelőző 10 éven belül - elidegenítette. i) aki kérelmének, illetve pályázatának benyújtását megelőző 10 éven belül az általa kötött lakás-előtakarékossági szerződéshez önkormányzati lakbér kedvezményben részesült, és a részére nyújtott lakbértámogatás összegét annak kamataival együtt - az önkormányzat részére nem térítette meg. 25 Amennyiben a bérlakást igénylő meggyőződött arról, hogy megfelel a fent felsorolt feltételek mindegyikének, tájékozódhat az aktuális hónapban pályázatra meghirdetett megüresedett önkormányzati lakásokról a város honlapján és a hivatalban kifüggesztett listán. A pályázat leadását megelőzően a pályázók személyesen megtekinthetik a lakóingatlanokat egy bejárás keretében annak érdekében, hogy minden esetben előre tudható legyen a lakóingatlanok aktuális állapota a bérlő jelöltek számára is. 25 Gyöngyös Város Önkormányzata Képviselő-testületének 1/2013.(II.4.) önkormányzati rendelete 6 29

30 A megtekintés természetesen önkéntes, aki erre nem tart igényt, az semmilyen negatív jogkövetkezménnyel nem jár, a bejárás csak tájékoztató jellegű, az a leendő bérlő érdeke. A megtekintés után történik a pályázati adatlap leadása a hivatal lakásügyi ügyintézőjénél a megfelelő igazolások csatolásával egyidejűleg, továbbá a leendő bérlők nyilatkoznak arról, hogy amennyiben ők kerülnek kiválasztásra vállalják a közjegyzői okirat elkészítésének költségét és az óvadék kifizetését. A leadott pályázatokat a pályázati határidő lejárta után a Szociális és Lakásügyi Bizottság bírálja el, mely 5 tagból áll. A bizottsági ülésre minden pályázat elbíráláskor meghívást kap az ingatlanokat kezelő Városgondozási Zrt képviselője, aki gyakorlati tapasztalatokkal kapcsolatosan látja el információval a bizottság tagjait. Ide kell érteni azon információkat, amikor valamely pályázóval a múltban fizetési, viselkedésbeli problémák voltak. Az elbírálás többségi szavazással történik. A pályázók kiértesítése postai úton történik a döntés hetében. A nyertes pályázóknak ez után kell a közjegyzőnél megjelenniük és megkötniük a bérleti szerződést. A jelenlegi rendszer viszonylagosan jónak mondható, de az elmúlt tizenöt évben nagyon sok negatív gyakorlati tapasztalat vezetett oda, hogy a lakásrendelet változtatásra kerüljön, továbbá hogy a szerződés módosításokkal kiküszöbölhetőek legyenek a bérlők általi visszaélések, a nem rendeltetés szerű használatból és a tartozás felhalmozásából adódó anyagi kár. Alapvető problémák a bérlakásokkal kapcsolatosan és a fő probléma mibenléte Ahogyan a dolgozat korábbi részében világosan látszik, mind a kormányok, mind pedig az önkormányzat jelentős lépéseket tettek az elmúlt másfél évtizedben annak érdekében, hogy elősegítsék az állampolgárok lakáshoz jutását. Viszont ahogyan azt az előző bekezdésben említettem, sajnos sok olyan múltbéli negatív gyakorlati tapasztalat gyűlt össze a városban, amely minden törekvés ellenére a felé mutatott, hogy a lakásbérleti rendszer és annak rendeleti, szerződéses szabályozása fejlesztésre, szigorításra szorul. Gyöngyös városában egy nagyon komoly problémával kell megküzdenie az önkormányzatnak, azon belül is a költségvetésnek, mégpedig az ingatlanok bérleti díjaival kapcsolatos befizetések elmaradásából keletkezett kintlévőséggel. De mi vezet a kintlévőség keletkezéséhez? 30

31 A lakások bérleti szerződéseinek hiányosságai: Az önkormányzati bérlakások esetében között megkötött szerződések igen rövidek, szűkszavúak és bízva a bérlő fél jogkövető magatartásában csak az alapvető és legfontosabb kérdéseket szabályozzák, a nem teljesítés és a szerződésekben nem szabályozott kérdésekre pedig a lakások és helységek bérletére, valamint elidegenítésükre vonatkozó 1993.évi LXXVIII. Törvény, valamint Gyöngyös Város Képviselőtestületének 31/1993. (XII.30) KT rendeletét jelölik ki iránymutatónak. A probléma az, hogy nagyon sok olyan, az életben és a piaci alapú lakáskiadásnál rendre előforduló problémára sem tér ki a szerződés, melyek alapjaiban befolyásolják a szerződést, továbbá okot adhatnának az esetleges megszűnésre. Ilyen például a lakáson belüli állattartás, a közüzemi szolgáltatókkal való szerződéskötés, továbbá a lakbérhátralék illetve a közüzemi szolgáltatónál képződő hátralék rendezésének metódusa, lehetőségei. A lakások rendeltetésszerű használatának ellenőrzési hiányossága: Mivel a szerződés nem tartalmazza, ezért sajnos nem is volt bevált gyakorlat a lakásban élők kvázi ellenőrzése, vagyis annak rendszeres figyelemmel kísérése, hogy a lakásban élők valóban rendeltetés és szerződés szerűen használják-e a lakást, továbbá vigyáznak-e a leltárkor átadott vagyontárgyakra, megőrzik-e az átadáskori állapotot. Így fordulhatott elő sok esetben, hogy a bérleti szerződés megszűnésekor, a lakás elhagyása vagy kiürítése pillanatában derült fény arra, hogy nem hogy az átadáskori állapotot nem tartotta fenn a bérlő, de még jelentős károkat is okozott az önkormányzati tulajdonban (parketta felszedése és megsemmisítése, csaptelepek eltávolítása, fal szétbontása és az építőanyag értékesítése). Mivel semmi féle anyagi biztosíték nem állt rendelkezésre a bérlő részéről, ezért ezeket a károkat szinte minden esetben az önkormányzatnak kellett orvosolnia, további jelentős összegű kiadás mellett. 31