INGATLAN SZAKÉRTŐI VÉLEMÉNY

Átírás

1 INGATLAN SZAKÉRTŐI VÉLEMÉNY Balatonalmádi, hrsz kivett közterület megnevezésű ingatlanból 272 m 2 Készítette: Magasmarti Anikó 8220 Balatonalmádi, Fehérkereszt u / Nyt.szám: I-342 Az értékelés kelte: augusztus 8.

2 1. ÉRTÉKELÉSI BIZONYÍTVÁNY Megbízás A szakértő neve: Magasmarti Anikó A szakértés fordulónapja: augusztus 8. A szakvélemény érvényessége: Az értékelés célja: Az értékelés módszere: 90 nap forgalmi érték megállapítása piaci összehasonlító módszer Helyszíni szemle időpontja: augusztusus 8. Az ingatlan adatai Az ingatlan megnevezése: Az ingatlan címe: kivett közterület 8220 Balatonalmádi, Iker sétány Az ingatlan helyrajzi száma: A megállapított forgalmi érték: ,-Ft, azaz hétszázötvenezer-nyolcszáz forint Az érték per-, igény-, és tehermentes állapotra vonatkoznak és ÁFÁ-t nem tartalmaz. Az értékelési bizonyítvány szervesen együtt kezelendő a szakvéleményben leírt tartalmakkal. Balatonalmádi, augusztus 8. Magasmarti Anikó szakértő Készítette: Magasmarti Anikó 2

3 2. FELADAT MEGHATÁROZÁSA A megrendelő megbízása alapján feladatom a 8220 Balatonalmádi, belterület hrsz. alatt található kivett közterület megnevezésű ingatlanból 272 m 2 forgalmi értékének meghatározása megvásárlás céljából A megrendelő adatai A megrendelő neve: Balatonalmádi Város Önkormányzata A megrendelő címe: 8220 Balatonalmádi, Széchenyi sétány 1. Kapcsolattartó: Dr. Füle László Telefonszám: 88/ Helyszíni szemle, a vizsgálat lefolytatása A szakértői vizsgálatot az alábbi dokumentumok begyűjtésével és vizsgálatával kezdtem: TAKANET-es tulajdoni lap térkép helyi rendezési terv Az ingatlan helyszíni szemléjét augusztus 8-án tartottam meg. A szemle során megvizsgáltam az ingatlan környezetét, adottságait, felmértem az ingatlan paramétereit. Tájékozódtam a környezetében hasonló funkcióval rendelkező ingatlanok paramétereiről. A helyszíni szemléken fényképfelvételeket készítettem, melyeket felhasználtam az ingatlan ismertetése során. Készítette: Magasmarti Anikó 3

4 3. AZ INGATLAN KÖRNYEZETÉNEK LEÍRÁSA Balatonalmádi a Balaton keleti medencéjében fekszik, a víz felé nyitottan, nyugati és északi oldalról dombokkal övezve, melyek megóvják a települést az uralkodó szelektől és a Balaton víztömegével együtt mediterrán jellegű klímát teremtenek. A mára több mint 9000 lakosú település 1999-ben kapott városi rangot, január 1-től pedig Balatonalmádi járás székhelye. Megközelítése a 71-es főúton illetve a Tapolca-Budapest vasútvonalon lehetséges. Az M7-es autópálya 20 km-re van a várostól, ami a 2009-ben átadott 710-es elkerülő úttal 15 perc alatt elérhető. A mai város négy településrész: Vörösberény, Almádi, Káptalanfüred és Budatava összefonódásából fejlődött ki. A vizsgált ingatlan Balatonalmádi belvárosi részén fekszik, közvetlenül a 71-es főút fölött. Megközelítése a városból a 71-es főúton vagy az Óváry úton lehetséges. Az Iker sétány kétsávos kialakítású, mely a főutat és az Óváry utcát köti össze. A térkövezett sáv gyalogos, az aszfaltos sáv pedig biciklis közlekedésre szolgál. A két sávot füves csík és fák választják el egymástól. Az értékbecslés tárgyát képező rész a jobb oldali ingatlanszomszédok és a sétány közti füves csík a térképvázlat szerint. Az ingatlan 272 m 2 -es részét érinti. Közvetlenül mellette a jelenleg nem üzemelő Aranyhíd nevű szórakozóhely és egy lakóház található. Készítette: Magasmarti Anikó 4

5 4. AZ INGATLAN LEÍRÁSA A vizsgált útrész egy szabálytalan hosszúkás alakú terület, mely lejt a Balaton felé. Felső része jelenleg a mellette lévő ingatlan (2236. hrsz.) részét képezi, hozzákerítették a saját telekrészhez. Alsó része pedig füves, murvás rész, bekerítve nincs. Összes területe 272 m 2. A felső, bekerített részt a szomszédos (2236. hrsz.) ingatlan tulajdonosa használja. Van rajta fém gyalogos bejáró, alsó részén kétszárnyú fém kapu, fölötte pedig fából készült bodega áll. Az alsó rész főút felőli részén beton alapon álló könnyűszerkezetes üzlet egyik fele található, mellette pedig egy tűzcsap. A gázóra már önkormányzati területre esik, illetve a felső sarkában lévő beton villanyoszlop is. (Lásd vázrajz) A rajta lévő üzlet pedig magántulajdon. József Attila utca, Aranyhíd épülete Az előtte elmenő főút, rajta álló üzlet A vizsgált rész alsó fele A vizsgált rész alsó fele A vizsgált rész felső fele, Óváry utca A vizsgált rész felső fele Készítette: Magasmarti Anikó 5

6 4.1. Ingatlan nyilvántartási adatok Helyrajzi szám: Megnevezés: kivett közterület Terület mérete: 837 m 2 -ből 272 m 2 Tulajdonos: Balatonalmádi Város Önkormányzata Tulajdoni hányad: 1/ Az ingatlan jelenlegi gazdasági helyzete Balatonalmádi ingatlanforgalmi helyzete az utóbbi két évre nézve fellendülőben van. Ez már a tavalyi évben elkezdődött, idén pedig tovább folytatódik a folyamat. A kedvező helyzethez nagyban hozzájárultak az alacsony banki kamatok és a közelmúltban kirobbant brókerbotrányok. Az emberek elvesztették a hitüket a pénzintézetekben, ezért kézzelfogható befektetési formák felé fordulnak, mint pl. az ingatlan. Legnagyobb kereslet a lakásokra és a kis értékű házas ingatlanokra mutatkozik, a nagyobb értékű ingatlanok közül pedig azok keresettek, melyek jó helyen vannak, azonnal beköltözetők vagy csak kis mértékben kell hozzájuk nyúlni. Tavaly már a jobb építési telkek is elfogytak. A nagyobb kereslet következtében a lakások ára jelentősen, a telkeké kisebb mértékben emelkedett, illetve a folyamat maga után vonta a nyaralók, lakóházak árának emelkedését is. A belterületi építési telkek átlagára ,-Ft/m 2. Természetesen a jobb adottságú területek ennél drágábban is elkelnek, nem beszélve a szép panorámával rendelkező és vízközeli, esetleg közvetlen vízparti ingatlanok nagyon magas áráról. A rosszabb adottságúak, melyek messze vannak a víztől és a központtól, nehezen megközelíthetők, alacsonyabb áron is elkelnek. Az értékbecslés tárgyát képező közterületrésznél speciális helyezettel állunk szemben, hiszen normál esetben egy közterület megnevezésű ingatlan vagy nem vagy csak korlátozottan forgalomképes. A sajátos, már régóta meglévő helyzet követeli meg mégis, hogy értékről beszéljünk. Ennek a résznek értéke csak a két érintett ingatlan szempontjából van, hiszen ők használják, tartják rendben, ezért szeretnék, hogy jogilag is rendezett legyen a helyzete. A rajta elhelyezett tereptárgyak (kapu, kerítés) és növényzet a két érintett ingatlan tulajdonosainak beruházása volt, mivel az értéknövelést ők hajtották végre, ezt az ingatlan értékénél nem vettem figyelembe. Készítette: Magasmarti Anikó 6

7 A LEHETSÉGES ÉRTÉKELÉSI MÓDSZEREK ÁTTEKINTÉSE Vagyontárgyak értékelésére az EVS 2003 szabvány, - melyből már 2009 és 2012-es is létezik 3 általánosan elfogadott módszert ajánl. Ezek közül csak az értékelésnél alkalmazottat ismertetem Piaci összehasonlító adatokon alapuló értékelés A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés már megtörtént, konkrét és ismert adásvételi ügyletek árainak a vizsgált esetre való kiterjesztésével, összehasonlításával történik. Az összehasonlítás azon jellemzők alapján történik, amelyek leginkább hasonlóak mind az ügylet jellegében, mind az ingatlan adottságaiban. Ez az eljárás naprakész összehasonlító adatok birtokában jól követi a piac változásait, a kereslet és a kínálat egyensúlyát. Alkalmazása ma elsősorban a telekingatlanok, valamint a piacon általában jelenlévő ingatlanok (lakás, lakóház, nyaraló, stb.) értékelésénél szokásos. A módszer fő lépései: 1. Az alaphalmaz kiválasztása 2. Összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése 3. Fajlagos alapérték meghatározása 4. Az értékmódosító tényezők elemzése 5. A fajlagos alapérték módosítása, fajlagos érték számítása 6. A végső érték számítása a fajlagos alapérték és az ingatlan méretének szorzataként Az így kiszámított piaci érték pedig az az ár, amely egy vagyontárgyban való érdekeltség méltányosan, magánjogi szerződés keretében és az értékelés időpontjában várhatóan eladható, feltételezve a következőket: eladó hajlandó az eladásra; az adásvételhez ésszerű hosszúságú időtartam áll rendelkezésre; a tárgyalás időszakában az érték nem változik; a vagyontárgy szabadon kerül piacra; meghirdetése széles nyilvánosság előtt történik; átlagostól eltérő, speciális vételi ajánlatra nem kerül sor. 5. AZ ÉRTÉKELÉSI MÓDSZER KIVÁLASZTÁSA Kizárólag a piaci összehasonlító módszert tudom használni a tárgyingatlan értékelésénél. Az összehasonlító adatok köre rendkívül csekély. Egy almádiban folyamatban lévő adásvételt találtam, illetve a szomszédos településeken megvalósult eladásokból indultam ki megfelelő korrekcióval. Készítette: Magasmarti Anikó 7

8 6. FORGALMI ÉRTÉK MEGHATÁROZÁSA 6.1. Piaci összehasonlító módszerrel Mivel Balatonalmádiban hasonló korlátozottan forgalomképes ingatlan-adásvételi adatot nem találtam, ezért a szomszédos Balatonfűzfő és Balatonkenesén talált összehasonlító adatokat használtam. A települések közti árszínvonal-különbséget korrekcióval vettem figyelembe. A két fűzfői terület belterületi, nem beépíthető ingatlan, a kenesei adat pedig ugyanakkora térmértékű szintén út megnevezésű ingatlan. A következő szempontok alapján korrigáltam: ingatlanok településen belüli elhelyezkedése környék infrastruktúrája telekméret települések közti árszínvonal-különbség hasznosíthatóság víztől való távolság A korrigált fajlagos ár és a terület szorzata adta meg az ingatlan forgalmi értékét. Értéknövelő tényezők: frekventált fekvés vízközeli elhelyezkedés felső része utca felé bekerített, gondozott Értékcsökkentő tényezők: kis mérete más célra nem hasznosítható Készítette: Magasmarti Anikó 8

9 Piaci összehasonlító adattábla Az ingatlan forgalmi értéke kerekítve: ,-Ft, azaz hétszázötvenezer-nyolcszáz forint. Készítette: Magasmarti Anikó 9

10 7. ALAPELVEK, KORLÁTOZÓ FELTÉTELEK Az értékelt ingatlanra vonatkozó tulajdonviszonyok tekintetében a tulajdoni lap adataira és a megbízótól kapott információkra támaszkodtam. Feltételezem, hogy a tulajdonviszonyok rendezettek, illetve nincsenek olyan tulajdoni rendezetlenségek, melyek egyszerű eljárással ne lennének tisztázhatók. A szakvélemény a tárgyingatlan, mint forgalomképes ingatlan tulajdonjogát értékeli, és a helyszíni szemle során tapasztalt állapotra és készültségre vonatkozik. Az értékelést követően bekövetkezett bárminemű változásért bontás, gazdasági-erkölcsi avulás, gazdaságikörnyezeti körülmények megváltozása, gondatlanság, funkciótól eltérő használat, állagbeli romlás, műszaki-fizikai elváltozás, engedély nélküli építés -, melyek az ingatlan értékét befolyásolják, felelősséget nem vállalunk. A helyszíni szemle során nem végeztünk területmérést, földmérést, a szakvéleményben található alapadatok a megbízó adatszolgáltatásán és az ingatlan-nyilvántartás adatain alapulnak. Az értékbecslés az eredeti felhasználást kivéve csak az értékelő előzetes írásbeli hozzájárulásával adható ki harmadik félnek. Az értékelés csak egységes egészként kezelhető, abból részeket kivenni, és azokat magukban értelmezni nem lehet. Az értékelés per-, igény- és tehermentes állapotra vonatkozik. Jogi vizsgálatot az átadott iratok tanulmányozásán kívül nem végeztünk. Az ingatlan forgalomképességének jogi eredetű korlátozottságáról a tulajdoni lapon bejegyzetteken túlmenően nincs tudomásunk, ezekért felelősséget nem vállalunk. Az értékelés érvényességi ideje 90 nap. Forduló napja: augusztus 8. Az értékelőnek személyes érdeke nem fűződik a tárgyingatlanhoz, pártatlanságát semmi sem befolyásolja. A szakvéleményben megállapított értékek ÁFÁ-t nem tartalmaznak. Balatonalmádi, augusztus 8. Magasmarti Anikó szakértő Készítette: Magasmarti Anikó 10

11 Tulajdoni lap Készítette: Magasmarti Anikó 11

12 Vázrajz Készítette: Magasmarti Anikó 12