INGATLAN FORGALMI ÉRTÉKBECSLÉSE

Átírás

1 MIK Miskolci Ingatlangazdálkodó Zrt. Helyiséghasznosítási iroda Miskolc, Széchenyi u. 60. iktatószám: /G30/2013. MISKOLC, Békeszálló telep 23103/4 helyrajzi számú INGATLAN FORGALMI ÉRTÉKBECSLÉSE

2 2 T a r t a l o m j e g y z é k 1. Bevezetés 1.1 Megbízás tárgya 1.2 A megbízó 1.3 Az értékelés célja 1.4 Felhasznált adatok és információk 1.5 Feltételezések és érvényességi feltételek 1.6 Irat- és dokumentációkezelés 2. Az ingatlan ismertetése 2.1 A vizsgált ingatlan azonosítása 2.2 A vizsgált ingatlan környezetének bemutatása 2.3 Az ingatlan (telek) bemutatása 2.4 Jogi szempontok 2.5 Az alternatív hasznosítás szempontjai 3. Értékmegállapítás 3.1 A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelési módszer bemutatása, a használt fogalmak értelmezésével és értékképzés 3.2 Forgalmi érték meghatározása Mellékletek: 1. számú: településtérkép 2. számú: tulajdoni lap másolat ( ) 3. számú: térképmásolat ( ) 4. számú: jelölt térképmásolat 5. számú: összevont közműtérkép (forrás: önkormányzati nyilvántartás) 6. számú: szabályozási terv részlet (MÉSZ kivonat) 7. számú: fotók

3 3 INGATLANFORGALMI ÉRTÉKBECSLÉS 1. BEVEZETÉS 1.1 Megbízás tárgya: A Miskolc belterület 23103/4 helyrajzi számú lakóház 16 db és udvar és gazdasági épület 3 db megnevezéssel nyilvántartott ingatlan 1.2 A megbízó: Miskolc Megyei Jogú Város Önkormányzata (Miskolc, Városház tér 8.) 1.3 Az értékelés célja: Forgalmi érték megállapítása tulajdonosi döntés előkészítő dokumentumaként. 1.4 Felhasznált adatok és információk: Az értékbecslést a április 3-i helyszíni szemlén tapasztaltak, valamint a MIK Zrt. által vezetett önkormányzati ingatlanvagyon kataszter alapterületi adatai, továbbá a takarnetes rendszer tulajdoni lapja, hivatalos térképmásolata és saját értékesítési adatbázisunk alapján készítettük el. 1.5 Feltételezések és érvényességi feltételek: A rendelkezésünkre bocsátott, valamint beszerzett, megbízhatónak tekintett forrásokból származó adatok és információk, - melyek az értékelés során felhasználásra kerültek -, a tudomásunk szerint helytállóak és pontosak. Teljes körű ellenőrzésüket azonban nem volt mód elvégezni, ezért a szakértő felelőssége e vonatkozásban korlátozottnak tekinthető. Alapterületi felmérést nem végeztünk, a hasznos alapterületre szóló adatokat a MIK Zrt. korábbi értékbecslése alapján fogadtuk el és alkalmaztuk. Az átadott iratok tanulmányozásán túlmenően jogi természetű vizsgálatot (jogcím, vagyonjogok érvényessége stb.) nem végeztünk. Nem vizsgáltuk az értékelt ingatlannal szemben esetlegesen fennálló terheket és kötelezettségeket, feltételezve, hogy az értékelés időpontjában az ingatlan használatával közvetlenül összefüggő tartozás nem áll fenn. Az értékelői vizsgálati módszerünk ún. szemrevételezéses diagnosztika volt, így az esetlegesen fennálló, de érzékszervi vizsgálattal nem észlelhető értékbefolyásoló tényezőkért (pl.: talajfelszín alatti problémák, környezetre ártalmas anyagok jelenléte, geotechnikai hátrányok stb.) nem vállalunk felelősséget.

4 4 A közgazdasági, jogi feltételek és piaci viszonyok előre, kellő pontossággal nem prognosztizálható változásai módosíthatják a szakértői vélemény forgalmi értékre vonatkozó megállapításait. Ezért a szakvéleményt 180 napig tartjuk érvényesnek. 1.6 Irat- és dokumentációkezelés: A szakvéleményhez csatolt iratok és dokumentumok csak az ingatlan bemutatását szolgálják. Az értékbecslés készítése során tudomásunkra jutott adatokat és információkat titokként kezeljük, azokat harmadik fél tudomására csak a Megbízó hozzájárulásával hozzuk. A szakvélemény csak egységes egészként kezelhető, abból részeket kiragadni és azokat magukban értelmezni nem lehet. 2. AZ INGATLAN ISMERTETÉSE 2.1 A vizsgált ingatlan azonosítása: A vizsgált ingatlant a Miskolci Járási Földhivatal április 3-i takarnetes nyilvántartási adatai szerint azonosítottuk. Az ingatlanra vonatkozó általános adatok: Hrsz: Miskolc III. kerület belterület 23103/4 Címe: Miskolc, Tímár malom u. 1. (Békeszálló telep) Területe: m 2 Megnevezése: kivett lakóház 16 db és udvar és gazdasági épület 3 db Tulajdonos: 1/1 tulajdoni hányad arányában Miskolc Megyei Jogú Város Önkormányzata (3525 Miskolc, Városház tér 8.) - jogutódlás jogcímen Terhek: vezetékjog 120 kv-os légvezeték nyomvonalára és annak védőövezetére 470 m 2 területre jogosult: ÉMÁSZ Hálózati Kft. vezetékjog 0,4 kv-os légvezeték nyomvonalára és annak védőövezetére 757 m 2 területre jogosult: ÉMÁSZ Hálózati Kft. vezetékjog belvárosi szolgáltatási terület távhő vezeték nyomvonalára és annak védőövezetére 570 m 2 területre jogosult: Miskolci Hőszolgáltató Kft. Értékelt tulajdoni hányad: 1/ A vizsgált ingatlan környezetének bemutatása: A város egyik legismertebb alacsony komfortfokozatú és műszaki színvonalú lakásait tartalmazó ún. avult telepe a déli tehermentesítő út közelében, a Tímármalom, az Orsó és az Ernye bán utcák által határolt részen fekszik. Északi szomszédja egy üzemanyagtöltő állomás és szerviz, mellette orvosi rendelő, illetve telephelyjellegű kereskedelmi ingatlanok, közvetlenül a Kiss Ernő utcáról nyílóan. Egyéb irányokból az említett utcákon túl jellemzően családi házas lakóingatlanok állnak. Az ingatlan gépjárművel az aszfaltozott burkolatú Tímármalom és Ernye bán, valamint a kiépített burkolat nélküli Orsó utcáról közelíthető meg.

5 5 2.3 Az ingatlan (telek) bemutatása A telken álló 4 lakóépületben jelenleg 32 lakás található, melyekből 20 lakást jogcímes bérlők, 6 db-ot jogcím nélküli használók tartanak birtokban, 6 db pedig üresen áll. A 2 ha 156 m2 nagyságú ingatlant a MÉSZ szabályozási vonala az északi telekhatár közelében a 23103/6 és a 23103/8 hrsz-ú telkek déli telekhatárának folytatásként két külön előírás szerinti övezetre osztja. Az északi övezethez (Vk) tartozó telekrészeket a fölötte lévő benzinkút és orvosi rendelő telkéhez szükséges csatolni. A déli telekhatáron lévő keskeny sávot útszélesítés céljára pedig az Orsó utca közterületéhez, továbbá a keleti telekhatárán az Ernye bán utca szélesítéshez szükséges területeket csatolni. Az egyben maradó befektetésre ajánlott ingatlan a telekhatár-rendezések következtében mintegy m 2 nagyságú lesz. Az egyben maradó ingatlan északi és keleti oldalán az ÉMÁSZ Hálózati Kft 470 és 757 m 2 nagyságú vezetékjoga, valamint a keleti oldala mellett a MIHŐ Kft által üzemeltetett a Győri kapu városrészt ellátó távhő gerincvezeték nyomvonala, illetve annak védőövezete 570 m 2 területen jelentős korlátozást jelent a későbbi hasznosításra vonatkozóan. Az ingatlanon lévő felépítmények állapotát tekintve azok bontása indokolt. Az ingatlan befektetési célú hasznosítására csak a lakók elhelyezését, az építmények elbontását, a terület rendbetételét, s annak telekalakításával együtt beépítetlen területté történő átminősítését követően kerülhet sor. A telek a bejegyzett szolgalmi jogokon túlmenően ivóvíz, szennyvíz és csapadékvíz elvezető csatornákkal behálózott, mely közművezetékek a területen jelenleg álló lakások vízi közművekkel való ellátásán kívül több környező ingatlant is kiszolgálnak. Az épületek és a közművek alépítményeinek bontása során a szomszédos ingatlanokat ellátó közművezetékek kiváltásáról is gondoskodni kell. A kialakuló ingatlan minden közművel ellátható a Tímármalom (vízi és elektromos, valamint távközlési közművek) és Ernye bán (vízi és elektromos, valamint távközlési és földgáz közművek) utcákból a szükséges kapacitású vezeték kiépítésével. Földgáz a vezeték végpont az Orsó utca közepére is ki van vezetve, melyről két ingatlan ellátása biztosított. Tekintettel arra, hogy befektetésre csak az az ingatlan ajánlható, mely üres, al- és felépítményektől mentes, tereprendezett, a szükséges munkálatokat a bérlők elhelyezése, bontás, tereprendezés, a telken átmenő közművek kiváltása a környező ingatlanok jelenleg élő vezetékei esetében a jelenlegi tulajdonosa fogja elvégezni, ezért az értékelést üres, az építési szabályzat előírásait figyelembe vevő terv készítése esetén azonnal beépíthető állapotot feltételezve végeztük el. 2.4 Jogi szempontok Az ingatlan rendezett tulajdoni viszonyokkal bír, melyet az értékelés során a tulajdoni lapon bejegyzett terheket figyelembe véve kezeltünk. Az ingatlan forgalomképes vagyontárgy.

6 6 Miskolc Megyei Jogú Város Önkormányzatának Építési Szabályzata az értékelés tárgyát képező ingatlant Gk övezetbe sorolja. Gk Kereskedelmi, szolgáltató gazdasági zóna 6 Építészeti karakter - vegyes 1 Kategória nem kialakult 1 Beépítési mód szabadon álló-telepszerű 8 Megengedett legkisebb építési telek nagysága 2500 m 2 6 Megengedett legnagyobb beépítettség mértéke 40 % 4 Megengedett építménymagasság 7,5 m 2.5 Az alternatív hasznosítás szempontjai Fekvéséből, s kialakításából adódóan a jelenlegi mellett szinte mindazon más funkció megvalósítható az ingatlanon, amit a Gk (Kereskedelmi, szolgáltató gazdasági) zóna megjelölés az alábbiak szerint megenged. 8. Gazdasági zónák (1) Kereskedelmi, szolgáltató gazdasági zóna (Gk) a) A terület a nem jelentős zavaró hatású gazdasági tevékenységi célokat szolgáló építmények befogadására kijelölt terület. b) A területen - mindenfajta, nem jelentős zavaró hatású gazdasági célú épület, gazdasági célú épületen belül a tulajdonos, a használó és a személyzet számára szolgáló lakások, igazgatási épület, parkolóház, üzemanyagtöltő, sportépítmény, továbbá kivételesen - egyházi, oktatási, egészségügyi, szociális épület, egyéb közösségi szórakoztató épület helyezhető el. c) Gazdasági területen önálló telken kialakult szolgálati lakásoknál a lakófunkció megtartható, de az épület önálló lakóegységgel tovább nem bővíthető. 3. ÉRTÉKMEGÁLLAPÍTÁS 3.1 A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelési módszer bemutatása a használt fogalmak értelmezésével és értékképzés A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés már megtörtént, konkrét és ismert adásvételi ügyletek árainak a vizsgált esetre való kiterjesztésével, összehasonlításával történik. A piaci összehasonlító adatokon alapuló módszer fő lépései: 1. Az alaphalmaz kiválasztása. 2. Összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése. 3. Fajlagos alapérték meghatározása. 4. Értékmódosító tényezők elemzése. 5. A fajlagos alapérték módosítása, fajlagos érték számítása. 6. Végső érték számítása a fajlagos érték és az ingatlan mérete szorzataként. 1. Az összehasonlító vizsgálatokat egy olyan, ingatlanokat tartalmazó alaphalmazban kell elvégezni, amely földrajzi elhelyezkedése a vizsgált ingatlanéhoz hasonló, és az abban szereplő ingatlanok típusa azonos a vizsgált ingatlannal. Az alaphalmaz adatainak átlagától jelentősen eltérő szélső értékeket az elemzés során figyelmen kívül kell hagyni.

7 7 2. Az elemzés során az értékelőnek az összehasonlítás alapjául szolgáló ismérveket alaposan meg kell ismernie, és ezeket egyenként kell a tárgyi ingatlanhoz hozzámérni. Csak azonos értékformákat és csak azonos jogokat (pl. tehermentes tulajdonjog, bérleti jog) szabad összehasonlítani, illetve a különböző értékformák és jogok között korrekciós tényezőket kell alkalmazni. Az összehasonlító adásvételi árakat az általános forgalmi adó nélkül kell figyelembe venni. 3. Az elemzett összehasonlító adatokból kell az alapértéket meghatározni. Ez az alapérték fajlagos érték, általában területre (négyzetméterre) vetítve, de egyes esetekben más volumen mérőszámok vagy kapacitási számok (tanterem, kórházi ágy, szállodai ágy stb.) is alkalmazhatóak. 4. A vizsgált ingatlan értékének pontosabb meghatározása értékmódosító tényezők figyelembevételével történik. Értékmódosító tényezőként csak olyan jelentős, értéket befolyásoló tényező vehető fel, amely az összehasonlító adatok alaphalmazára nem jellemző. Az értékmódosító tényezők közül az alábbiakat minden esetben vizsgálni kell: Telekadottságok: Infrastruktúra: Környezeti szempontok: Jogi szempontok, hatósági szabályozás: 5. A szakvéleményben az értékmódosító tényezők közül az értéket jelentősen befolyásolókat fel kell tüntetni, és ha arra lehetőség van, akkor értékmódosító hatásukat számszerűen is meg kell határozni. Az értékmódosító tényezők alapján kell módosítani a fajlagos alapértéket. 6. Az ingatlan forgalmi értékét a fajlagos alapérték értékmódosítása után kialakuló fajlagos érték és az ingatlan mérete (volumene, kapacitása) szorzataként kell megállapítani. Összehasonlító adatok miskolci telekingatlanokra: Városon belüli fekvése Repülőtéri u. Stadion közelében Besenyői u. Komlóstető Győri kapu Területe MÉSZ szerinti besorolása ipari ipari ipari lakó lakó Közművesítettsége összközműves részleges összközműves összközműves összközműves Kínálati ár (eft) Fajlagos ár (Ft/m 2 ) Egyedi korrekciók a vizsgált ingatlanhoz képest (%) Kínálati ár jellege miatt -15% -15% -15% -15% -15% Városon belüli elhelyezkedés miatt -15% -10% -10% -15% -20% Teleknagyság miatt -5% -15% -5% -15% -10% Közművesítettség miatt -10% 0% -10% -10% -10% Korrekció össz. -45% -40% -40% -55% -55% Korrigált fajlagos ár (Ft/m 2 ) Korrigált fajlagos átlagár (Ft/m2) forrás: és toplak.hu ingatlanportálok

8 8 A szolgalmi joggal érintett területek fajlagos értékét -25% korrekcióval vesszük figyelembe. Az egyben maradó ingatlan üres tereprendezett, s a tulajdoni lapon bejegyzett terheket figyelembe vevő értéke: m Ft/m 2 + ( ) m 2 0, Ft/m 2 = ,- Ft összegű Forgalmi érték meghatározása Figyelemmel az ingatlan elhelyezkedésére, karbantartottságára, egészének műszaki állapotára, fejlesztési lehetőségeire, a tulajdonjogra vonatkozóan az üres, valamint a 2.1 pontban rögzítettek szerint bejegyzett terheken túl per-, igény, s tehermentes állapotra szóló forgalmi értéket a piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer alkalmazásával M i s k o l c, április ,- Ft azaz Hatvanötmillió forintban állapítjuk meg, mely az áfa összegét magában foglalja

9 9 1. számú melléklet

11 11

13 13 4. számú melléklet a MÉSZ szerinti telekalakítás elvégzése után egyben maradó ingatlan

14 14 5. számú melléklet összevont közmű helyszínrajz (önkormányzati közműnyilvántartás)

15 15 6. számú melléklet MÉSZ kivonat

16 16 7. számú melléklet Ernyebán urca Orsó utca Tímármalom utca az ingatlan jelenlegi állapota az ingatlan jelenlegi állapota az ingatlan jelenlegi állapota Miskolc, Békeszálló telep 23013/4 hrsz április 3.