INGATLAN FORGALMI ÉRTÉKBECSLÉSE

Átírás

1 MIK Miskolci Ingatlangazdálkodó Zrt. Helyiséghasznosítási iroda Miskolc, Széchenyi u. 60. iktatószám: /G30/2013. MISKOLC, Palóczy László u. 6. szám alatti 2558/2 helyrajzi számú INGATLAN FORGALMI ÉRTÉKBECSLÉSE

2 2 T a r t a l o m j e g y z é k 1. Bevezetés 1.1 Megbízás tárgya 1.2 A megbízó 1.3 Az értékelés célja 1.4 Felhasznált adatok és információk 1.5 Feltételezések és érvényességi feltételek 1.6 Irat- és dokumentációkezelés 2. Az ingatlan ismertetése 2.1 A vizsgált ingatlan azonosítása 2.2 A vizsgált ingatlan környezetének bemutatása 2.3 Az ingatlan (telek) bemutatása 2.4 Jogi szempontok 2.5 A felépítmény leírása Helyiségek, burkolatok Redukált alapterületek Szerkezeti jellemzők Használati szempontok 2.6 Az alternatív hasznosítás szempontjai 3. Értékmegállapítás 3.1 A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelési módszer bemutatása, a használt fogalmak értelmezésével és értékképzés 3.2 Forgalmi érték meghatározása Mellékletek: 1. számú: településtérkép 2. számú: tulajdoni lap másolat ( ) 3. számú: térképmásolat ( ) 4. számú: alaprajz 5. számú: szabályozási terv részlet 6. számú: légifotó 7. számú: fotók

3 3 INGATLANFORGALMI ÉRTÉKBECSLÉS 1. BEVEZETÉS 1.1 Megbízás tárgya: A Miskolc belterület 2558/2 helyrajzi számú, Palóczy u. 6. szám alatti, "kivett lakóház, udvar" megnevezéssel nyilvántartott ingatlan 1.2 A megbízó: Miskolc Megyei Jogú Város Önkormányzata (Miskolc, Városház tér 8.) 1.3 Az értékelés célja: Forgalmi érték megállapítása tulajdonosi döntés előkészítő dokumentumaként. 1.4 Felhasznált adatok és információk: Az értékbecslést a március 26-i helyszíni szemlén tapasztaltak, a takarnetes rendszer tulajdoni lapjai, hivatalos térképmásolata és saját értékesítési adatbázisunk alapján készítettük el. 1.5 Feltételezések és érvényességi feltételek: A rendelkezésünkre bocsátott, valamint beszerzett, megbízhatónak tekintett forrásokból származó adatok és információk, - melyek az értékelés során felhasználásra kerültek -, a tudomásunk szerint helytállóak és pontosak. Teljes körű ellenőrzésüket azonban nem volt mód elvégezni, ezért a szakértő felelőssége e vonatkozásban korlátozottnak tekinthető. Alapterületi felmérést nem végeztünk, a hasznos alapterületre szóló adatokat a MIK Zrt. által vezetett kataszteri nyilvántartás szerint fogadtuk el és alkalmaztuk. Az átadott iratok tanulmányozásán túlmenően jogi természetű vizsgálatot (jogcím, vagyonjogok érvényessége stb.) nem végeztünk. Nem vizsgáltuk az értékelt ingatlannal szemben esetlegesen fennálló terheket és kötelezettségeket, feltételezve, hogy az értékelés időpontjában az ingatlan használatával közvetlenül összefüggő tartozás nem áll fenn. Az értékelői vizsgálati módszerünk ún. szemrevételezéses diagnosztika volt, így az esetlegesen fennálló, de érzékszervi vizsgálattal nem észlelhető értékbefolyásoló tényezőkért (pl.: talajfelszín alatti problémák, környezetre ártalmas anyagok jelenléte, geotechnikai hátrányok stb.) nem vállalunk felelősséget. A közgazdasági, jogi feltételek és piaci viszonyok előre, kellő pontossággal nem prognosztizálható változásai módosíthatják a szakértői vélemény forgalmi értékre vonatkozó megállapításait. Ezért a szakvéleményt 180 napig tartjuk érvényesnek.

4 4 1.6 Irat- és dokumentációkezelés: A szakvéleményhez csatolt iratok és dokumentumok csak az ingatlan bemutatását szolgálják. Az értékbecslés készítése során tudomásunkra jutott adatokat és információkat titokként kezeljük, azokat harmadik fél tudomására csak a Megbízó hozzájárulásával hozzuk. A szakvélemény csak egységes egészként kezelhető, abból részeket kiragadni és azokat magukban értelmezni nem lehet. 2. AZ INGATLAN ISMERTETÉSE 2.1 A vizsgált ingatlan azonosítása: A vizsgált ingatlant a Miskolci Járási Földhivatal i takarnetes nyilvántartási adatai szerint azonosítottuk. Az ingatlanra vonatkozó általános adatok: Címe: Miskolc, Palóczy László u. 6. Helyrajzi száma: Miskolc I. kerület, belterület 2558/2 Területe: 942 m 2 Megnevezése: kivett lakóház, udvar Tulajdonosok: 1/1 tulajdoni hányad arányában Miskolc Megyei Jogú Város Önkormányzata (Miskolc, Városház tér 8.) Tulajdon megszerzésének jogcíme: jogutódlás Terhek: nincsenek (a tulajdoni lap III. része bejegyzést nem tartalmaz) 2.2. A vizsgált ingatlan környezetének bemutatása: Az ingatlan Miskolc történelmi belvárosában található, a Palóczy utca déli oldalának a Kossuth utcai református templom és a Szemere kert közötti részén. Az érvényes szabályozási terv szerint az ingatlan ún. településközpont vegyes zóna besorolású, mellette vegyes (intézményi/lakó) funkció működik, ill. létesíthető. Szomszédjaira a lakófunkció jellemző, de a közelben állnak az egyház, s a Patak utca intézményi épületei is. Megközelítése kiváló (burkolt utak úgy a gyalogos, mint a gépkocsi forgalom számára), parkolási lehetőség az ingatlanon belül, illetve a környező fizető közparkolóban oldható meg. 2.3 Az ingatlan (telek) bemutatása Az ingatlan földterülete szabálytalan téglalapot formál, sík domborzati viszonyok mellett. A telek a déli oldalon betonlábazaton álló acéloszlopokra szerelt hullámpala mezőjű kerítéssel, egyéb irányokból pedig a szomszédos épületekkel teljesen körbekerített. Udvara beton járdákkal részben burkolt, értékelhető növényzettel nem rendelkezik, rendezetlen összképet mutat.

5 5 Úgy a telek, mint a főépület teljes közművel, azaz víz-, szennyvíz, elektromos áram, csapadékcsatorna és gázszolgáltatás kapcsolattal rendelkezik. 2.4 Jogi szempontok Az ingatlan rendezett tulajdoni viszonyokkal bír, melyet az értékelés során tehermentesként kezeltünk. Az ingatlan forgalomképes vagyontárgy. Miskolc Megyei Jogú Város Önkormányzatának Építési Szabályzata az értékelés tárgyát képező ingatlant Vt (V) övezetbe sorolja. Vt Településközpont vegyes zóna 1 Építészeti karakter - Belvárosi 1 Kategória Nem kialakult 5 Beépítési mód Zártsorú általános 6 Megengedett legkisebb építési telek nagysága 900 m 2 7 Megengedett legnagyobb beépítettség mértéke - 60 % 6 Megengedett építménymagasság 12,5 m V Sajátos építési övezet jele Belváros-Városközpont Az ingatlant az 53/2011. (VIII.25.) NEFMI rendelet műemléki jelentőségű területen fekvővé nyilvánította. Mint ilyennek, az építészeti beavatkozást igénylő hasznosítása az értékelés szempontjából korlátozottnak tekintendő, hiszen az szoros műemlékvédelmi, hatósági egyeztetést és engedélyeztetést kíván. 2.5 A felépítmény leírása Az ingatlan földterületén egy több ütemben épült és több traktusból álló főépület, valamint melléképületként két nyitott szín áll Helyiségek, burkolatok Főépület műhely I. iroda III. öltöző II. közlekedő II. kazánhelyiség zuhanyozó II. műhely II. öltöző III. iroda (öltöző I.) zuhanyozó I. közlekedő I. simított beton pvc parketta simított beton simított beton mázas kerámia pvc cement simítás pvc mázas kerámia pvc

6 6 pihenő-öltöző cement simítás iroda I. pvc iroda II. pvc WC-csoport mázas kerámia előtér cement simítás öltöző-pihenő II. cement simítás zuhanyozó cement simítás földszint összesen: 565 m 2 Pince összesen: 80 m 2 Melléképületek: szín I. 66 m 2 szín IV. 6 m 2 melléképület összesen: 72 m Redukált alapterületek Az összehasonlító adatok korrekt alkalmazásához elengedhetetlen az épülettípusok m 2 - vetületeinek közös nevezőre hozása. Ennek módja az egyneműsített, vagy más néven redukált alapterületnek a felépítmények használati, illetve műszaki értéke alapján történő meghatározása. redukált alapterület számítása - földszint: 565 m 2 x 1,0 = 565 m 2 - pince: 80 m 2 x 0,10 = 8 m 2 - mell.ép.: 72 m 2 x 0,10 = 7 m Szerkezeti jellemzők: összes redukált alapterület = 580 m 2 Főépület: - építés éve: ~ alapozás: terméskő, illetve beton sávalap - tartó és válaszfalak: nagyméretű tégla, illetve homokkő - födémek: donga boltozat, acél I tartók közötti téglaboltozat, csehboltozat (1 helyiségben), ill. fafödém - tetőzet: fa szerkezetű magastető cserépfedéssel, horganyzott acéllemez függőeresz és lefolyócsatornákkal, részben a városi hálózatba, részben pedig az épületek csepegtetőjárdájára vezetve - homlokzat: cementlábazat fölött fröcskölt, illetve simított vakolat, festéssel - nyílászárók: fa szerkezetűek - kapcsolt gerébtokos, pallótokos és egyesített szárnyú ablakok, kétrétegű, helyenként hőszigetelő üvegezéssel. Vésett váztáblázatos belső ajtók tele, ill. üvegezett szárnyakkal, helyenként acél kétszárnyú bejárati ajtókkal

7 7 - padlóburkolatok: helyiséglista szerint - közművesítettség: teljes (hálózatos ivó-, szennyvíz- és csapadékvízvezeték; villany; gáz) - fűtés és melegvíz: az északi épülettraktus helyiségeiben a kazánhelyiséget magában foglaló keresztszárnyig minden helyiség parapet gázkonvektorokkal fűtött. A keresztszárnynak a dufart jobb oldalán lévő kazánházában felszerelt turbó gázkazán biztosítja a mellette lévő vizesblokk, valamint az alatta lévő műhely II. szárny radiátoros hőleadókon keresztül történő fűtését és az ott lévő bojler pedig a vizesblokk használati melegvíz ellátását. A keresztszárny dufartjának bal oldalán lévő gázkazán gondoskodik az itt lévő vizesblokk, WC csoport és öltöző-pihenő fűtéséről, szintén radiátorokkal. Az utcafronti szárny zuhanyozójának melegvíz-ellátását az ott lévő 200 literes gázbojler biztosítja. - - szellőzés: természetes úton, légkondicionálás nincs Melléképületek Az ingatlanon két db 5-10 éven belül épült szín áll. A 2. udvar délnyugati sarkában a részben falazott, részben fa tartószerkezetű, félnyereg műanyag hullámlemez héjazatú tetővel fedett IV. jelű szín áll. Az 1. udvarban a WC csoport és az utcafronti rész között áll az acélvázú fém trapézlemez oldalú, illetve hullámlemez fedésű tárolóépület. Padozatuk simított beton burkolat Használati szempontok Főépület A több mint 100 éves, s egykoron egy ruhaipari vállalat varrodájaként működő épület jelenleg pár évnyi üresen állást követően a miskolci önkormányzat egyik társaságának, a Miskolci Városgazda Nonprofit Kft. egyik telephelyének ad otthont. Korábban a társaság a két nagy műhelyt lakatos és asztalos üzemnek használta, ezek jelenleg üresen állnak. Az egyéb helyiségekben a köztisztasági dolgozók pihenő, egyéb szociális és irodahelyiségei találhatóak. A részben alápincézett földszintes épület tetőzete és homlokzata az elmúlt 5-10 éven belül részleges felújításban részesült. Az épület használója a legszükségesebb állagmegóvási munkákat láthatóan elvégzi, de az aktuálisan szükséges karbantartások szemmel láthatóan elmaradnak, mely az épület állapotán jól látható. Komoly hibák regisztrálhatóak az utcafronti traktus keleti nagy műhelyrészében. Durva mennyezeti beázás és ebből eredően a fa födémszerkezetének korróziója látható, ugyanezen helyiségekben a keleti oldalon nagy felületű penészedésekkel, omló lábazati falakkal. A főbejárat dufartja oldalán repedés látható, s felette vélhetően a korábbi ázások már a födém állékonyságát veszélyeztetik, ezért azok ideiglenes dúcolást kaptak. Az épület állagáról

8 8 elmondható, hogy a tető héjazatától eltekintve az rendkívül elhanyagolt állapotban van, padló- és falburkolatai több helyen tönkrementek, mállottak, hiányosak, mely elsősorban a vizesblokkokra és a használaton kívüli két nagy műhelyre vonatkoznak. Az épületegyüttes a műszaki állapotán túl egy rendezetlen, toldozott-foldozott képet mutat. Az utcafronti öltöző és irodarésztől eltekintve a zuhanyozók és mosdók, hiányzó gépészeti szerelvények, fürdőszobai berendezési tárgyak, csapok hiányát mutatják, a kazánok és gázkonvektorok állapota külső ránézésre is csereigényt, de legalább is a nagyjavítás szükségességét jelzik előre. Értéke az ingatlannak a kényelmes méretű telek. Ez az esetben válna jól hasznosíthatóvá, ha az ún. keresztszárny és az alatta lévő műhely II. rész, valamint az utcafronti iroda alatti toldalék elbontásra kerülne. Ennek eredményeként maradhatna a vélhetően eredeti főépület, mely így egy rendezett udvarral egy új funkció betöltésére volna képes. Figyelembe véve a főépület korát, karbantartottságát, műszaki állapotát, annak használhatósági fokát 55 %-ban állapítjuk meg. Melléképületek Figyelembe véve a melléképületek műszaki állapotát, azok használhatósági fokát, általánosan 80 %-ban állapítjuk meg. 2.6 Az alternatív hasznosítás szempontjai Fekvéséből, s kialakításából adódóan a jelenlegi mellett szinte mindazon más funkció megvalósítható az épületben, amit a településközpont vegyes megjelölés az alábbiak szerint megenged. Településközpont vegyes (Vt) a) A terület jellemzően több rendeltetési egységet magába foglaló lakó- és olyan igazgatási, kereskedelmi, szolgáltató, vendéglátó, szálláshely szolgáltató, egyházi, oktatási, egészségügyi, szociális épületek, valamint sportlétesítmények elhelyezésére szolgál, amelyek alapvetően nincsenek zavaró hatással a lakófunkcióra. b) A területen - lakóépület, igazgatási épület, kereskedelmi, szolgáltató, vendéglátó, szálláshely szolgáltató épület, egyéb közösségi szórakoztató épület a terület azon részén, ahol a gazdasági célú használat az elsődleges, egyházi, oktatási, egészségügyi, szociális épület, sportépítmény, parkolóház, továbbá kivételesen - nem zavaró hatású egyéb gazdasági építmény helyezhető el. c) A területen nem helyezhető el önálló parkoló terület és garázs a 3,5 t önsúlynál nehezebb tehergépjárművek és az ilyeneket szállító járművek számára.

9 9 Figyelemmel arra, hogy az ingatlan műemléki jelentőségű területen fekszik, az esetleges funkcióváltáskor a műemlékvédelmi hatóság egyeztetési igényével, iránymutatásával, mint korlátozó tényezővel kell számolni. 3. ÉRTÉKMEGÁLLAPÍTÁS Értékelésünk során ugyan csak a piaci összehasonlító módszert alkalmaztuk, de az értéket két irányból közelítettük meg. Egyrészt az ingatlant jelenlegi formájában és állapotában telephelyként, másrészt pedig az utcafronti iroda, öltöző, vizesblokk, műhely I. és iroda III. helyiségek alatti összes rész elbontása után megmaradt (az 565 m 2 hasznos alapterület fele ~ 283 m 2 ) immár jelentős belső telkével együtt irodaként. 3.1 A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelési módszer bemutatása a használt fogalmak értelmezésével és értékképzés A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés már megtörtént, konkrét és ismert adásvételi ügyletek árainak a vizsgált esetre való kiterjesztésével, összehasonlításával történik. A piaci összehasonlító adatokon alapuló módszer fő lépései: 1. Az alaphalmaz kiválasztása. 2. Összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése. 3. Fajlagos alapérték meghatározása. 4. Értékmódosító tényezők elemzése. 5. A fajlagos alapérték módosítása, fajlagos érték számítása. 6. Végső érték számítása a fajlagos érték és az ingatlan mérete szorzataként. 1. Az összehasonlító vizsgálatokat egy olyan, ingatlanokat tartalmazó alaphalmazban kell elvégezni, amely földrajzi elhelyezkedése a vizsgált ingatlanéhoz hasonló, és az abban szereplő ingatlanok típusa azonos a vizsgált ingatlannal. Az alaphalmaz adatainak átlagától jelentősen eltérő szélső értékeket az elemzés során figyelmen kívül kell hagyni. 2. Az elemzés során az értékelőnek az összehasonlítás alapjául szolgáló ismérveket alaposan meg kell ismernie, és ezeket egyenként kell a tárgyi ingatlanhoz hozzámérni. Csak azonos értékformákat és csak azonos jogokat (pl. tehermentes tulajdonjog, bérleti jog) szabad összehasonlítani, illetve a különböző értékformák és jogok között korrekciós tényezőket kell alkalmazni. Az összehasonlító adásvételi árakat az általános forgalmi adó nélkül kell figyelembe venni. 3. Az elemzett összehasonlító adatokból kell az alapértéket meghatározni. Ez az alapérték fajlagos érték, általában területre (négyzetméterre) vetítve, de egyes esetekben más volumen mérőszámok vagy kapacitási számok (tanterem, kórházi ágy, szállodai ágy stb.) is alkalmazhatóak. 4. A vizsgált ingatlan értékének pontosabb meghatározása értékmódosító tényezők figyelembevételével történik. Értékmódosító tényezőként csak olyan jelentős, értéket befolyásoló tényező vehető fel, amely az összehasonlító adatok alaphalmazára nem

10 10 jellemző. Az értékmódosító tényezők közül az alábbiakat minden esetben vizsgálni kell: Telekadottságok: Infrastruktúra: Környezeti szempontok: Jogi szempontok, hatósági szabályozás: 5. A szakvéleményben az értékmódosító tényezők közül az értéket jelentősen befolyásolókat fel kell tüntetni, és ha arra lehetőség van, akkor értékmódosító hatásukat számszerűen is meg kell határozni. Az értékmódosító tényezők alapján kell módosítani a fajlagos alapértéket. 6. Az ingatlan forgalmi értékét a fajlagos alapérték értékmódosítása után kialakuló fajlagos érték és az ingatlan mérete (volumene, kapacitása) szorzataként kell megállapítani. Összehasonlító adatok miskolci telephelyekre: Címe Vörösmarty u. nem ismert Zsigmondy u. nem ismert Zsolcai kapu Városon belüli fekvése belváros közeli főút mellett gazdasági zóna gazdasági zóna gazdasági zóna Funkció raktár telephely telephely telephely iroda-raktár Telek területe (m 2 ) Épület területe (m 2 ) Műszaki állapota jó jó felújított átlagos jó Kínálati ár (eft) Fajlagos ár (Ft/m 2 ) Városon belüli elhelyezkedése miatt Egyedi korrekciók a vizsgált ingatlanhoz képest (%) 5% 0% 10% 20% 10% Műszaki állapota miatt -35% -30% -40% -40% -40% Kínálati ár miatt -20% -15% -15% -15% -15% Alternatív hasznosíthatóság miatt 5% 10% 10% 10% 5% Korrekció össz. -45% -35% -35% -25% -40% Korrigált fajlagos ár (Ft/m 2 ) Korrigált fajlagos átlagár (Ft/m ) adatforrás: ingatlan.com, toplak.hu internetes portálok kínálati adatai Forgalmi érték (telephelyként) : Ft/m 2 x 580 m 2 = ~ 32,1 MFt

11 11

12 12 1. számú melléklet

15 15 4. számú melléklet Földszinti alaprajz

18 18 7. számú melléklet utcakép főhomlokzat szomszédos társasház iroda zuhanyozó műhely I.

19 19 műhely I. lábazati fal műhely I. beázott mennyezet az 1. udvar dél felől WC öltöző blokk észak felől I. épület - főkapu és a műhely dufart dúcolt szerkezet

20 20 repedés a dufart falán öltöző II. mosdó zuhanyozó 2. udvar a műhely II.-vel műhely II. belső kép pincelejáró a 2. udvar között