A tıke alternatívaköltsége. Ingatlanfinanszírozás és befektetés. up módszer. Hatékony portfóliók. Portfólió. Becslés a piaci tapasztalatok alapján

Átírás

1 A tıke alternatívaköltsége Ingatlanfinanszírozás és befektetés efektetési portfóliók r, R A várható hozam kifejezi a várható kockázat mértékét ecslése: uild-up up módszerrel, Piaci tapasztalatok alapján, Ún. APM-modell alapján. uild-up up módszer Kockázatmentes kamatláb [%] + Országkockázat [%] + Szektoriális kockázat [%]... = Elvárt megtérülési (tıkésítési) ráta [%] ecslés a piaci tapasztalatok alapján Keresünk más hasonló kockázatú, már megvalósult (ingatlan( ingatlan-)befektetéseket, A piaci adatok (pl.: bérleti díj, kihasználtság, stb.) megbecsüljük, hogy a- zokat mekkora kamatlábbal adták el, Az így becsült kamatlábat alkalmazzuk a saját befektetésünkre. Olyan befektetés, mely különbözı kockázatú egyedi eszközökbıl áll, élja a befektetı kockázatainak kezelése, Egy portfólió kockázatát a hozamainak a várható értékhez [ [E(r)]] mért szórásával [σ (r)] jellemezzük. atékony portfóliók Ugyanakkora kockázat (szórás) mellett a legnagyobb várható hozamot ígéri, Ugyanakkora várható hozamot a legkisebb szórás mellett biztosít, A nem hatékony portfóliókat érte- lemszerően nem szabad elfogadni, mert létezik jobb befektetési lehetıség (a hatékony portfólió). 1

2 E(r) atékony portfóliók Választás a hatékony portfóliók közül A σ(r) arry Markovitz (1927-) Nobel-díjas közgazdász (1990) Portfolio selection (1952): A hasznosság-maximalizáló, Racionális és Kockázatkerülı befektetı A görbe azon pontját választja, mely a legmagasabban elhe- lyezkedı közömbösségi görbét érinti (). Példa Tekintsük az alábbi kockázatos portfó- liókat: Melyek a nem hatékony portfó- liók? A D E F G Várható hozam r [%] 10 12, Szórás σ[%] hozam 20 E F 15 G D 10 A szórás Nem hatékonyak: A, D és G Miért csökken az eszközök kockázata a hatékony portfólióban? Az egyes eszközök bizonyos hírekre (információkra) egyformán, míg másokra éppen fordítva reagálnak. A diverzifikáció a kockázatnak ezt az utóbbi elemét küszöböli ki azáltal, hogy az ellentétes hatások kioltják egymást. Egyedi kockázat Az eszköz kockázatának azon része, mely a diverzifikációval megszüntethetı, Ún. diverzifikálható, vagy nem szisz- tematikus kockázat. 2

3 Piaci kockázat Az eszköz kockázatának azon része, melyet a diverzifikálással nem lehet kiküszöbölni, Ún. nem diverzifikálható, vagy sziszte- matikus kockázat. Piaci portfólió Olyan jól diverzifikált portfólió, melynek csak piaci kockázata van, Jól reprezentálja a befektetési piacot, A gyakorlatban a tızsdeindexeket piaci portfóliónak szoktuk elfogadni. Piaci portfólió tartása E(r) Tıkepiaci egyenes William Sharpe (1934-) Nobel-díjas közgazdász (1990) APM [apital Asset Pricing Model] (1964): Tökéletes tıkepiacot feltételezve a befektetık a piaci portfóliót fogják kombinálni a kockázatmentes befektetéssel (r( f ). E(r M ) r f Piaci portfólió M σ(r M ) σ(r) A Sharpe-féle modell következménye E(r) A befektetık a piaci portfólió és a kockázatmentes lehetıség (befektetés, vagy hitelfelvétel) kombinálásával tetszı-leges kockázatú portfóliót tudnak létrehozni, mely megfelel a saját kockázattőrı hajlandóságuknak, azaz A befektetık a portfóliójukkal az ún. tıkepiaci egyenesen fognak elhelyezkedni (ahol a tıkepiaci egyenes érinti a legmagasabban fekvı közömbösségi görbét). r f M σ(r) 3

4 Példa Melyik a legjobb portfólió, ha a kockázatmentes kamatláb 12%? Folytassuk a koráb- bi példát! Várható hozam r [%] Szórás σ[%] Várható többlethozam r - r f [%] Szórás σ[%] (r r f ) / σ [%] A nem hatékony portfóliókkal a továbbiakban már nem foglal- kozunk! E F 12, E F 12,5 12 = 0, = = = ,024 0,120 0,172 0, = ,178 Mekkora lenne a maximálisan elérhetı hozam, ha legfeljebb % szórást vállalunk és nincs kockázatmentes lehetıség? Mindössze és szórása kisebb, mint %, Közülük ígéri a nagyobb hozamot (15% 15%). Mi az optimális stratégia, ha 12% kockázatmentes kamatláb mellett állampapírt vásárolhatunk és továbbra is legfeljebb % szórást vállalunk? Abból indulunk ki, hogy az egységnyi kockázatra jutó legnagyobb többlet-hozamot F ígéri és az összes szórás max. % lehet: f + (1 f) 0 = f = / Tehát t pénzp nzünk nk /-ed részr szét t F-be F fektetjük, k, 7/-ed részr széért pedig állampapírt vásárolunk. v Mekkora lesz a várható hozamunk? A kockázat mérése a APM segítségével: r = 16,69% Karakterisztikus egyenes r: a vizsgált befektetés múltbéli hozamai r m : a piaci portfólió múltbéli hozamai A karakterisztikus egyenest kétváltozós regresszióval illesztjük a pontokra. β r m 4

5 A befektetés várható hozama (megtérülése): r = r f + β (r m r f ) r f : kockázatmentes kamatláb β: az adott befektetés kockázatának mértéke r m : piaci portfólió hozama (piaci kamatláb) (r m r f ): kockázati prémium Σ Átl. UX x i , , ,20.424, , ,73.264, , , ,17.758, , , ,42 Danub. y i ,17 d x x i - x átl , , ,2-939,6 341, , , , , ,8-606,0-128,8 d y y i - y átl , ,2-864,2-309,2 640,8 640, ,8 640,8 580,8 490,8-34,2 90,8 d x d y d x y = ax + b a = d d x y 2 d x = = 0, b = y ax = 9.109,17 0, , A karakterisztikus egyenes egyenlete: y = 0,4x β = 0,4 A piaci hozam: r m UX z UX = UX ny ny 100 = , ,38 = 100 = 9,04% ,38 A 3 hónapos diszkont kincstárjegyek referencia hozama r f = 7,42% A Danubius részvr szvények várhatv rható hozama: r = r f + β (r m r f ) r = 7,42 + 0,4(9,04-7,42) = 8,07%? A modell kiterjesztése a különféle projektekre: (befektetı) részvény (projekt) (Rt.) (projekt) 5

6 A modell kiterjesztése a különféle projektekre: A befektetık ugyanazt a hozamot várják el a részvénytársaság által megvalósított projektektıl, mintha a projektet saját maguk valósítanák meg. A β tulajdonságai: Idıben meglehetısen stabil, a a projekt felbontható különbözı kockázatú részekre (pl.: benzinkút = töltıállomás + shop), akkor a β az egyes részek β-jából megfelelı súlyozással számíthat tható, Az egyes projektek β-ja többnyire t az adott ágazat (más s hasonló kockázat zatú befektetések) β-ját t követi. k A modell alkalmazásának elınyei és nehézségei: a az ingatlan múltbéli hozamadatai ismertek, a várható megtérülési ráta (tıkésítési ráta) könnyen meghatározható, Új projekt esetén β-könyv szüks kséges, Az ingatlan befektetések A nagy tıkeigt keigény és s a Nehéz z feloszthatóság g miatt nehezen diverzifikálhat lhatók. 6